• realnext@remax.co.th
  • 02-274-5999

บทความ/ข่าว

13-03-2020 /

เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2563 กับความพยายามที่จะรู้เขารู้เรา เพื่อให้รบร้อยครั้งชนะร้อยหน

ช่วงรอยต่อปีเก่าต้อนรับปีใหม่ มีข้อมูลเด็ด ๆ จาก REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วิเคราะห์วิจัยกลุ่มลูกค้าต่างชาติ หลังจากบูมร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 แต่ภาพปีนี้เหมือนฉายหนังคนละม้วน เพราะยอดขายใหม่ลดฮวบฮาบถึง 50%

แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จริงปี 2562 ถือว่าสอบผ่าน คาดว่าใกล้เคียงกับปี 2561

ล่าสุด “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการ REIC อัพเดตยอดโอนของลูกค้าต่างชาติ ข้อมูลปีฐานจากกรมที่ดินเริ่มในปี 2561 จนถึง 9 เดือนแรก 2562 หรือเท่ากับมีสถิติ 1 ปี 9 เดือน

“ยอดโอนปี”62 เป็นยอดซื้อตั้งแต่ปี”60 เมื่อห้องชุดสร้างเสร็จ บวกกับลูกค้าต่างชาติถูกเรียกเก็บเงินดาวน์สูง 30% ขึ้นไปอยู่แล้ว บวกกับราคาอาจเพิ่มขึ้นด้วย ทำให้ยอดโอนปีนี้ต้องบอกว่าไม่ขี้เหร่สักเท่าไหร่”


กทม.-ตะวันออก-เหนือแชร์ 90%

การถือครองกรรมสิทธิ์คนต่างด้าว ภาพรวมปี 2561 มีหน่วยโอน 13,113 หน่วย อยู่ในกรุงเทพฯ 51% รองลงมา ภาคตะวันออก 35%, ภาคเหนือ 9% รวม 3 ตลาดนี้เท่ากับ 90% ของทั้งประเทศ

มูลค่าโอน 55,007 ล้านบาท พื้นที่รับโอน 545,518 ตารางเมตร อยู่ในกรุงเทพฯ 37,561 ล้านบาท สัดส่วน 68% ของประเทศ รองลงมาภาคตะวันออก 20% ภาคเหนือ 5%

ถ้าดูเปรียบเทียบ 9 เดือน 2562 โซน กทม.-ปริมณฑล หน่วยโอนลดลงจาก 51% เหลือ 49% อยู่ที่ 9,427 หน่วย มูลค่า 35,987 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2561 หน่วยโอน 9,260 หน่วย เท่ากับมากกว่า 1.8% ต่างกันเล็กน้อย

โดยยอดโอนไปเติบโตในภาคตะวันออก, ภาคใต้มีส่วนหนึ่งที่เติบโตเล็กน้อย ภาคอีสานเห็นการขยับตัวขึ้นมาบ้าง แต่ภาคเหนือมีการลดสัดส่วนลง

“ราคา-พื้นที่ใช้สอย” ลดยกแผง

ดัชนีตัวต่อมาในด้าน “ราคาต่อหน่วย” 9 เดือนแรก 2561 โอนเฉลี่ย 4.13 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2562 มูลค่าโอนต่อหน่วยลดลงเหลือ 3.82 ล้านบาท

“ขนาดพื้นที่” สถิติ 9 เดือนแรก 2561 เฉลี่ยห้องชุดไซซ์ 42.2 ตารางเมตร เทียบกับช่วงเดียวกันปีนี้ค่าเฉลี่ยลดเหลือ 39.4 ตารางเมตร

รวมทั้ง “ราคาต่อตารางเมตร” ซึ่ง 9 เดือนแรก 2561 ภาพรวมเฉลี่ยที่ 1 แสนบาท/ตารางเมตร เท่ากับช่วงเดียวกันของปี 2562

เรียงทำเลดังนี้ กทม.-ปริมณฑลโอนเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.3 แสน รองลงมา ภาคใต้เฉลี่ย 9 หมื่น/ตารางเมตร, ภาคกลางเฉลี่ย 8 หมื่น/ตารางเมตร, ภาคตะวันออกเฉลี่ย 7 หมื่น/ตารางเมตร, ภาคอีสานเฉลี่ย 6 หมื่น/ตารางเมตร และภาคเหนือ+อีสานเฉลี่ยที่ 5 หมื่น/ตารางเมตร

“มูลค่าซื้อยูนิตที่ถูกลง พื้นที่ก็น้อยลงด้วย เป็นนัยสำคัญว่าต่างชาติซื้อหน่วยลดลง พื้นที่น้อยลงด้วยค่อนข้างชัดเจน”


“กำลังโอน” จุดเปราะบางลูกค้าจีน

เนื่องจากสถิตินำเสนอมีเพียง 9 เดือนแรก 2562 คำถามคือ แนวโน้มไตรมาส 4/62 จะมีปาฏิหาริย์เกิดขึ้นหรือไม่

แนวคำตอบของ “ดร.วิชัย” บอกว่าไม่แตกต่างจากปีที่แล้ว ในแง่ซัพพลายสร้างเสร็จมีส่วนต่างหลักร้อยหน่วย

แต่มีจุดเปราะบางที่ต้องคำนึงในปี 2563 ซึ่งยอดโอนตามปกติควรจะมาจากซัพพลายที่ทยอยสร้างเสร็จ ซึ่งถ้ามีการรับโอนตามปกติ ตลาดก็ไม่น่าจะผันผวนมากนัก

ประเด็นคือกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่ซื้อคอนโดฯ ตั้งแต่ 2 ปีที่แล้ว หรือซื้อในยุคบูมเมื่อปี 2561 ต่างชาติสามารถรับโอนหรือมี “กำลังโอน” ด้วยหรือไม่ เพราะมีปัจจัยกระทบเกิดขึ้นระหว่างทาง ทั้งเงินบาทแข็งค่า เทรดวอร์ที่กระทบการค้าโลกทั้งใบ

โดยเฉพาะลูกค้าจีนที่ซื้อเกินครึ่งหนึ่งของตลาดต่างชาติ ย่อมหมายถึงเป็นกลุ่มที่ต้องรับโอนเกินครึ่งหนึ่งด้วยเช่นกัน

ล่าสุด ปรากฏว่ากำลังซื้อลูกค้าจีนเจอปัญหา 2 เด้ง คือ เงินบาทแข็งค่า บวกเงินหยวนอ่อนค่า ทอนออกมาทำให้การจ่ายเงินเพื่อรับโอนห้องชุดในประเทศไทยเต็มจำนวน ทำให้ราคาแพงขึ้น 20%

“วอลุ่มที่ลูกค้าจีนต้องรับโอนมีขนาดใหญ่มากเพราะเกินครึ่งหนึ่งของตลาดต่างชาติ ยังมองไม่เห็นว่าจะมีสัญชาติใดมาแทนที่ได้ ซึ่งส่วนแบ่งตลาดสูงสุดคือจีน รองลงมาฮ่องกง สิงคโปร์ และมาเลเซียอีกส่วนหนึ่ง”



6 แฟกเตอร์บ่งชี้ทำเลศักยภาพ

โอกาสนี้ REIC นำเสนอทำเลศักยภาพสูงท็อป 5 ตามคำเรียกร้องของ 3 สมาคมวงการธุรกิจพร็อพเพอร์ตี้เมืองไทย เพื่อทำหน้าที่ส่งสัญญาณเตือนแต่เนิ่น ๆ ว่าทำเลไหนผู้ประกอบการควรจะรุกหรือควรจะเลี่ยง

วิธีการประเมินท็อป 5 ทำเลศักยภาพสูงมี 6 ตัวชี้วัด ประกอบด้วย 1.เปอร์เซ็นต์การขายสูงต่อเนื่อง 3 รอบ (รอบละ 6 เดือน) หรือสูงต่อเนื่อง 1 ปีครึ่ง ให้น้ำหนักการคำนวณ 20% 2.มีซัพพลายคงเหลือต่ำ นำมาคำนวณ 20%

3.มีการเปลี่ยนแปลงของอัตราดูดซับ 3 รอบคำนวณในทิศทางเป็นบวกหรือเพิ่มขึ้น ให้น้ำหนัก 30% 4.มองเห็นโพเทนเชียลในการเปิดตัวใหม่ต่อเนื่อง ให้น้ำหนัก 10% 5.ที่ดินรองรับการพัฒนายังรองรับได้จริง หรือมีที่ดินเปล่าในทำเล ให้น้ำหนัก 10% และ 6.ราคาที่ดินสมเหตุสมผล ให้น้ำหนัก 10%

ท็อป 5 บ้านแนวราบ-คอนโดฯ

แบ่งเป็นทำเลท็อป 5 “คอนโดฯ” เขตกรุงเทพฯ อัตราดูดซับสูงสุด 7.2% ต่อเดือนอยู่ที่มีนบุรี-ลาดกระบัง รองลงมา วุฒากาศ-บางหว้า ดูดซับ 7.0%, พระโขนง-แยกบางนา ดูดซับ 5.5%, ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ดูดซับ 5.4% และแจ้งวัฒนะ-งามวงศ์วาน ดูดซับ 5.3%

ท็อป 5 คอนโดฯ จังหวัดปริมณฑล เรียงลำดับทำเลเมืองนครปฐม-กำแพงแสน อัตราดูดซับสูงสุด 6.4% ต่อเดือน รองลงมา ศาลายา ดูดซับ 5.0%, เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ดูดซับ 3.5%, บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ดูดซับ 2.3% และธัญบุรี-คลองหลวง ดูดซับ 1.9%

สำหรับแนวราบทำเล กทม.-ปริมณฑล ท็อป 5 “บ้านเดี่ยว” อัตราดูดซับสูงสุด 4.0% ต่อเดือนอยู่ที่กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ รองลงมา แพรกษา-บางปู ดูดซับ 3.3%, บางขุนเทียน-ท่าข้าม ดูดซับ 3.2%, สายไหม-คลองสามวา-วงแหวน และราชพฤกษ์-พระราม 5 ดูดซับ 3.1% เท่ากัน

ท็อป 5 “ทาวน์เฮาส์” อัตราดูดซับ สูงสุด 5.3% ต่อเดือนอยู่ที่พุทธมณฑลสาย 5-วัดไร่ขิง รองลงมา พัฒนาการ-สวนหลวง-ประเวศ ดูดซับ 4.2%, กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่-เกษตรนวมินทร์ ดูดซับ 3.9%, บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม ดูดซับ 3.7% และพุทธสาคร-อ้อมน้อย ดูดซับ 3.1% เท่ากัน

มองต่างมุม LTV บีบลดราคา

คำถามสำคัญอีกเรื่องมองจากมาตรการ LTV-loan to value ของธนาคารแห่งประเทศไทยหรือแบงก์ชาติ ซึ่งประกาศตั้งแต่ต้นทางว่าออกมาตรการนี้มาเพื่อสกัดเก็งกำไรคอนโดฯ รวมทั้งเพื่อบีบให้ราคาที่อยู่อาศัยลดราคาลงมา จากนั้น หลังใช้มาตรการ 3-6 เดือน ทางแบงก์ชาติระบุว่า LTV ประสบความสำเร็จทำให้ราคาบ้าน-คอนโดฯลดลงมา

คำถามเพื่อความกระจ่างชัดยิ่งขึ้น แนวโน้มบ้าน-คอนโดฯปี 2563 ลดราคาจริงหรือไม่

แนวคำตอบมี 2 ประเด็น 1.ดีเวลอปเปอร์มีการจัดโปรโมชั่น ซึ่งมีผลทางอ้อมเท่ากับลดราคาลงมา

“เรื่องราคาที่อยู่อาศัยมีด้านมาร์เก็ตติ้ง อยู่ ๆ ไปลดราคาก็เสียแบรนด์ จะไปลดราคาไม่ได้ชัดเจน แต่มีเพิ่มของแถม โปรโมชั่น มูลค่าจริง ๆ ที่ขายได้ลดลง เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง 1-2-3 ปี ถือเป็นส่วนลดทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น บ้านราคาไม่เพิ่มแน่ ๆ สิ่งที่เกิดขึ้นมาอาจมีบางส่วนที่ลดราคาไม่ชัดเจน เช่น จัดโปรโมชั่นราคาเพื่อปิดการขาย 10 ยูนิตสุดท้ายของโครงการ”

กล่าวคือ ผู้ประกอบการจัดโปรโมชั่นลดราคาด้วยเหตุผลทางการตลาด แต่ราคาที่ลดลงมายังเป็นราคาแรกหรือราคาตอนเปิดขายโครงการอยู่ดี

2.ประเด็นจากการประเมินกำลังซื้อ ทำให้ดีเวลอปเปอร์หันมาเจาะเซ็กเมนต์ราคาต่ำลง ทำให้ค่าเฉลี่ยราคาบ้าน-คอนโดฯ ของตลาดภาพรวมมีราคาต่ำลง

“กรณีนี้ไม่ได้หมายความว่าบ้านลดราคาเลย แต่ราคาลดในมุมกลับเพราะมาเล่นเซ็กเมนต์ราคาถูกลง ทำให้ค่าเฉลี่ยภาพรวมตลาดลดลง”

 

ลุ้นปี’63 “อสังหาฯฟื้นไข้”

“ดร.วิชัย” ระบุด้วยว่า ถามถึงคำนิยามธุรกิจอสังหาฯปี 2563 คำเดียวสั้น ๆ คือเป็นปีที่เพิ่งจะฟื้นไข้

“ปี 2563 ประเมินว่าโตสัก 5% จากปี’62 จากเดิมหลังมาตรการ LTV ออกมาเต็มที่เคยคาดการณ์ตัวเลขทั้งปีติดลบ 7-10% แต่ยอดโอนยังทำหน้าที่ได้ดีทำให้ติดลบเหลือ 2% ปี”63 จึงคาดว่าจะกลับมาเป็นบวกสัก 5% มองโลกแบบคอนเซอร์เวทีฟ ไม่ได้มองเลิศหรูอะไรมาก มองอย่างเป็นจริงให้มากที่สุด”

คำถามสุดท้าย ปี 2563 สภาพัฒน์ประเมินจีดีพีต่ำกว่า 3% ทำไมธุรกิจอสังหาฯยังเติบโตได้ ?

มุมมองบวกของ REIC เทคะแนนให้กับมาตรการรัฐที่ออกมาทั้งกระตุ้นและพยุงอสังหาฯ ซึ่งเริ่มเห็นในไตรมาสสุดท้าย 2562

“จีดีพีเป็นตัวชี้วัดตัวหนึ่งว่าภาคการใช้จ่ายหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจเติบโตหรือเปล่า ถ้าเรามองภาครัฐที่ต้องการให้เศรษฐกิจเติบโตอยู่ อสังหาฯ เป็นตัวหนึ่งที่จะทำให้เศรษฐกิจโตได้ แต่ถ้าอสังหาฯไม่โตยิ่งทำให้เศรษฐกิจยิ่งแฟบ เพราะมีผลกระทบต่อเนื่องค่อนข้างเยอะ มีแฟกเตอร์ที่ไปทำให้วงจรธุรกิจต้นน้ำ-กลางน้ำ-ปลายน้ำไปขยับเขยื้อนทางเศรษฐกิจได้เยอะขึ้น”

ถ้าปี 2563 สามารถเติบโต 5% จริงแปลว่าเริ่มทรงตัว สิ่งที่ต้องระมัดระวังคือ ระหว่างทางในปีอย่าเอาของผิดสำแดงให้คนที่เพิ่งฟื้นไข้กินมากนัก

ของผิดสำแดงสำหรับธุรกิจอสังหาฯปีหน้า มีได้ทั้งเกณฑ์ DSR (สัดส่วนหนี้สินต่อรายได้) ที่แบงก์ชาติเตรียมนำมาควบคุมการปล่อยสินเชื่อ, มาตรการ LTV ยังเข้มงวดโดยไม่มีการผ่อนปรน รวมทั้งภาคเอกชนลงทุนเกินกำลังซื้อที่มีอยู่จริง

เปรียบเหมือนกับคนเริ่มฟื้นไข้ ถ้ากินของผิดสำแดงจะทำให้ป่วยใหม่ และอาจป่วยหนักกว่าเดิม

 

ท็อป 10 ยอดโอนซื้อห้องชุด “ญี่ปุ่น+เยอรมนี” ราคาต่ำลง 8 แสน-1 ล้าน/หน่วย

เทศกาลจัดอันดับส่งท้ายปีเก่าต้อนรับปีใหม่ 2563

REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดทำรายงาน “อันดับ 10 สัญชาติของคนต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุด ในช่วง 9 เดือนแรกปี 2562”

ปรับพื้นฐานข้อมูลให้เข้าใจตรงกัน สถิติที่นำเสนอมาจากยอดโอนจริงจากกรมที่ดิน แต่ย้อนหลังไม่มากนักเพียงปี 2561 เท่านั้น

พบว่า ปี 2561 ลูกค้าต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในเมืองไทยรวมกัน 13,113 หน่วย มูลค่าโครงการ 55,007 ล้านบาท คิดเป็นพื้นที่ใช้สอย 545,518 ตารางเมตร



ล่าสุด 9 เดือนแรก 2562 มีการโอน 9,427 หน่วย มูลค่าโอน 35,987 ล้านบาท จำนวน 371,402 ตารางเมตร

ในจำนวนนี้ ท็อป 10 ที่มีการโอนห้องชุดยังรักษาสถานะเดิม ไม่มีการเปลี่ยนแปลงอันดับ

ประกอบด้วย อันดับ 1.ลูกค้าจีน โอนเกินครึ่ง 57.6% จำนวน 5,430 หน่วย มูลค่า 55.9% ที่ 20,117 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอย 49.5% ที่ 184,003 ตารางเมตร

รองลงมาเป็นลูกค้ารัสเซีย, อังกฤษ (สหราชอาณาจักร), ฝรั่งเศส, สิงคโปร์, สหรัฐอเมริกา, ญี่ปุ่น, ไต้หวัน, เยอรมนี, ออสเตรเลีย ที่เหลือเป็นลูกค้าจากหลายชาติรวมกัน (ดูตารางประกอบ)

โดยท็อป 10 มียอดซื้อปีนี้ (ยูนิตเปิดขายใหม่) แชมป์จีนซื้อสัดส่วน 57.6% เท่ากับยอดโอนเป๊ะ

รองลงมารัสเซีย 6.6%, ฝรั่งเศส 3.4%, อังกฤษ 3.1%, ญี่ปุ่น 2.9%, อเมริกันกับเยอรมันซื้อเท่ากันชาติละ 2.3%, ออสเตรเลีย 1.7%, ไต้หวัน 1.5%, สิงคโปร์ 1.4%

และอื่น ๆ เข้าใจว่าส่วนแบ่งตลาดไม่ถึงชาติละ 1% แต่รวมกันหลาย ๆ ชาติก็เลยมัดเป็นก้อนได้ 17.1%

จุดโฟกัสอยู่ที่เทรนด์การโอนห้องชุดลูกค้าต่างชาติโอน “ห้องชุดไซซ์เล็กลง-ราคาเตี้ยลง” เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่เจอเหมือนกันทั้งโลก

ในแง่จำนวนหน่วย เปรียบเทียบช่วง 9 เดือนแรกปี 2561-2562 มีลูกค้า 3 ชาติที่สถิติยังเป็นบวก ได้แก่ “จีน” บวกเพิ่ม 5.5% จาก 5,145 หน่วย เพิ่มเป็น 5,430 หน่วย

“ญี่ปุ่น” บวกเพิ่มถึง 22.9% เนื่องจากโอนราคาแพงจำนวนหน่วยก็เลยไม่เยอะมากนัก จาก 223 หน่วย เพิ่มเป็น 274 หน่วย และ “เยอรมนี” เพิ่มเยอะเช่นกัน 21.7% จาก 180 หน่วย เพิ่มเป็น 219 หน่วย

ในแง่มูลค่าห้องชุด พบว่า “จีน” นอกจากจะโอนเพิ่มแล้ว ราคาถือว่าใกล้เคียงเดิม จากมูลค่า 19,239 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 3.73 ล้านบาท ปีนี้โอนที่ 20,117 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 3.70 ล้านบาท มูลค่าโอนโตไม่ทันจำนวนหน่วยที่ 4.6%

“ญี่ปุ่น” แม้หน่วยโอนเพิ่มขึ้นเยอะแต่มูลค่าติดลบ -14.4% จาก 1,332 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 5.97 ล้านบาท เหลือ 1,139 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 4.15 ล้านบาท

และ “เยอรมนี” รูปการณ์คล้ายคลึงกับญี่ปุ่นที่มีการโอนเยอะขึ้น ข้อแตกต่าง คือด้านมูลค่าถือว่าใกล้เคียงเดิม แต่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงมาก จาก 872 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 4.84 ล้านบาท เหลือ 871 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 3.97 ล้านบาท

ทำให้ต้องกลับไปเหลียวดูมูลค่าโอนของอีก 7 ชาติที่เหลือพบว่ามูลค่าลดลงถ้วนหน้า

ได้แก่ “รัสเซีย” จากเฉลี่ยหน่วยละ 2.80 ล้านบาท เหลือเฉลี่ยหน่วยละ 2.91 ล้านบาท

“อังกฤษ” จากเฉลี่ยหน่วยละ 4.51 ล้านบาท เหลือเฉลี่ยหน่วยละ 4.04 ล้านบาท

“ฝรั่งเศส” จากเฉลี่ยหน่วยละ 4.52 ล้านบาท เหลือเฉลี่ยหน่วยละ 3.91 ล้านบาท

“สิงคโปร์” จากเฉลี่ยหน่วยละ 5.36 ล้านบาท เหลือเฉลี่ยหน่วยละ 5.61 ล้านบาท

“สหรัฐอเมริกา” จากเฉลี่ยหน่วยละ 4.55 ล้านบาท เหลือเฉลี่ยหน่วยละ 4.22 ล้านบาท

“ไต้หวัน” จากเฉลี่ยหน่วยละ 4.37 ล้านบาท เหลือเฉลี่ยหน่วยละ 4.44 ล้านบาท

“ออสเตรเลีย” จากเฉลี่ยหน่วยละ 4.43 ล้านบาท เหลือเฉลี่ยหน่วยละ 4.44 ล้านบาท

สรุป “ญี่ปุ่น-เยอรมนี” โอนเฉลี่ยราคาต่ำลงตั้งแต่ 8 แสน-1 ล้าน/หน่วย

มีเพียง “รัสเซีย-ออสเตรเลีย” ที่มูลค่าโอนเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1 หมื่น-1 แสน/หน่วย

 

“ใต้-อีสาน” เกลี่ยได้หลายจังหวัด

ดาต้าเบสชุดใหญ่ไฟกะพริบของ “REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์” ว่าด้วยยอดโอนกรรมสิทธิ์ลูกค้าต่างชาติ


โฟกัสในด้านทำเล ทาง REIC มีการแบ่งทำเลหลักอันดับ 1 แน่นอนว่าเขต กทม.-ปริมณฑล

ที่เหลือมีอีก 5 ภูมิภาค ประกอบด้วย ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคกลาง ภาคตะวันออก ภาคตะวันตก

ถ้าเราเริ่มต้นกันที่ภาคกลาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีเนื้อมีหนัง หมายถึงมีมูลค่าโครงการมากพอที่จะลงพื้นที่สำรวจ มีเพียง 2 จังหวัด คือ “พระนครศรีอยุธยา-สระบุรี”

อย่างไรก็ตาม มูลค่าการโอนคอนโดมิเนียมยังถือว่าน้อยถึงน้อยมาก โดยฐานข้อมูลปี 2561 ไม่มีการโอนแม้แต่ยูนิตเดียว ในขณะที่ 9 เดือนแรกปี 2562 สระบุรีมีเพียง 1 หน่วย พระนครศรีอยุธยามี 4 หน่วย ในเชิงสถิติแทบไม่มีนัยสำคัญแต่อย่างใด

ถัดมา ภาคเหนือ แม้จะมีธุรกิจที่อยู่อาศัยเริ่มหนาตาขึ้น 6 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ เชียงราย ลำปาง ลำพูน ตาก เพชรบูรณ์ (สังเกตว่าไม่มีจังหวัดพิษณุโลก นครสวรรค์ อาจเป็นเพราะข้อมูลเริ่มนับจากการโอนกับกรมที่ดิน ณ ปี 2561 ซึ่งไม่มีหน่วยโอนใหม่เกิดขึ้น)

แต่จังหวัดหลักอย่าง “เชียงใหม่” เป็นทำเลยอดนิยมของลูกค้าต่างชาติ มีสัดส่วนโอน 97-98% โดย 9 เดือนแรก 2561 โอน 732 หน่วย เทียบกับช่วงเดียวกันปีนี้ โอนแล้ว 607 หน่วย

เป็นภาพเช่นเดียวกับภาคตะวันออกมีการสำรวจ 5 จังหวัด คือ ชลบุรี ระยอง ปราจีนบุรี จันทบุรี ฉะเชิงเทรา

พบว่า จังหวัดหลักอย่าง “ชลบุรี” เป็นทำเลยอดนิยมของลูกค้าต่างชาติ มีสัดส่วนโอน 99% โดย 9 เดือนแรก 2561 โอน 3,562 หน่วย เทียบกับช่วงเดียวกันปีนี้โอนแล้ว 3,459 หน่วย

ในขณะที่ภาคตะวันตก ซึ่งหมายถึง 2 จังหวัด คือ ประจวบคีรีขันธ์ เพชรบุรี แต่จุดโฟกัสให้ชัด ๆ ก็คือ ตลาดคอนโดฯในทำเล “หัวหิน-ชะอำ”

ไม่น่าแปลกใจ หากพบว่ายอดโอนคอนโดฯในหัวหิน น้อยกว่าโซนชะอำ เพราะพื้นที่หัวหินเริ่มเต็มมาหลายปีแล้ว ทำเลการพัฒนาจึงขยับถอยร่นเข้าจังหวัดเพชรบุรีมากขึ้น โดยหัวหินมีการโอน 64 หน่วย เพิ่มเป็น 78 หน่วย กับชะอำที่มีการโอน 13 หน่วย เพิ่มเป็น 127 หน่วย

ขณะที่มี 2 ภูมิภาค “ใต้กับอีสาน” ที่พบว่ามีการเกลี่ยกำลังซื้อและการโอนของลูกค้าต่างชาติในหลายจังหวัด

โดยภาคใต้ 4 จังหวัดหลัก คือ “ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี กระบี่ นครศรีธรรมราช สงขลา” นั้น แน่นอนว่าเมืองไข่มุกอันดามันอย่างภูเก็ต มียอดโอน 91-92%


06-03-2020 /

ภาคเศรษฐกิจ ภาคการเงิน ส่งสัญญาณ ขอรัฐเร่งกระตุ้นความเชื่อมั่นผู้บริโภคทุกมิติ หลังหลายปัจจัยภายในภายนอกฉุดการท่องเที่ยว การส่งออกอ่อนแอ มองภาคอสังหาฯ ไทย วงล้อธุรกิจใหญ่ยังแข็งแกร่ง แต่มีอุปสรรคไม่น้อย ยิ่งกระตุ้นยิ่งฟื้นเศรษฐกิจโดยรวมได้ผลพวงเศรษฐกิจถดถอยจากหลากหลายปัจจัยลบ ส่งผลให้ภาครัฐ และเอกชน ต่างส่งสัญญาณถึงรัฐบาล ให้ออกมาตรการกระตุ้นความเชื่อมั่น ให้พลิกฟื้นกลับคืนมา


นายปริญญา พัฒนภักดี ประธานกรรมการธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวถึงนโยบายการขับเคลื่อนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นต่อธุรกิจ ภายในงานสัมมนาใหญ่ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2020” ซึ่งจัดโดย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ว่า ขณะนี้ทั่วโลกรวมถึงประเทศไทยกำลังเผชิญกับปัญหาหลายด้าน ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ทั้งยังกลายเป็นแรงกดดันความเชื่อมั่นในหลายธุรกิจ โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยว และภาคการส่งออก ซึ่งถือเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจไทย ถูกปัจจัยภายนอก ทั้งประเด็นสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน, ภาวะเศรษฐกิจโลกอ่อนแอ และการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 (โคโรนา)

อย่างไรก็ตาม ในมิติของปัญหาที่เกิดขึ้น ประเทศไทยยังมีพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งคอยคํ้าจุน เพราะมีภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความแข็งแรง เติบโต และเป็นอีกหนึ่งเสาหลัก ผลักดันให้เศรษฐกิจไทยพยุงตัวเองได้ เนื่องจากมีรอบหมุนเวียนตั้งแต่ต้นนํ้าถึงปลายนํ้า มูลค่าต่อปีมากถึง 4 ล้านล้านบาท โดยนับเป็นส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ (จีดีพี)ประมาณ 8-10% เพราะผูกพันตั้งแต่การจ้างงาน การสร้างรายได้ให้กับประชาชน และเชื่อมโยงต่อภาคอุตสาหกรรมอื่นๆ เช่น ภาคการก่อสร้าง, วัสดุ-อุปกรณ์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, เฟอร์นิเจอร์, การตกแต่ง, สถาบันการเงิน, ผู้ซื้อและผู้พัฒนา


ทั้งนี้ในแง่ของรัฐได้มองเห็นความสำคัญของภาคอสังหาฯมาตลอด ผ่านทั้งการออกนโยบายการเงิน และนโยบายการคลังมารองรับสนับสนุน กระตุ้นในฝั่งดีมานด์ พร้อมๆกับการเดินหน้าพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ มูลค่าเกือบ 4 แสนล้านบาท เพื่อช่วยสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นการลงทุนของภาคเอกชน ฟื้นกำลังซื้อภายในประเทศ ฉะนั้นนับเป็นภาวะที่ท้าทายยิ่ง ที่จะผลักดันให้ภาคอสังหาฯ นำพาประเทศไทยผ่านวิกฤติ

“วันนี้เรือธงภาคการท่องเที่ยวเสียหายจากไวรัส เหลือเพียงภาคอสังหาฯ ที่ยังเดินหน้าสร้างมูลค่า 4 ล้านล้านบาท ที่จะเป็นตัวช่วยสำคัญดูแลเศรษฐกิจของประเทศต่อ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ขาด ณ ขณะนี้ คือ ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ ฉะนั้นทุกองคาพยพ ตั้งแต่ ผู้ซื้อ ผู้พัฒนา สถาบันการเงิน และรัฐ ต้องเร่งสร้าง เพราะถ้าล้อนี้ไม่หมุน ก็เสียหายทั้งระบบ”ด้าน นายธนวรรธน์ พลวิชัย ฐานะอธิการบดีมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ให้ความเห็นสอดคล้องกันว่า ขณะนี้ภาคอสังหาฯ กลายเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจไทย และจากการศึกษาตลาด พบว่ายังไม่มีข้อกังวลใดๆในภาคอสังหา ริมทรัพย์ เช่น ภาวะฟองสบู่ ที่เคยกังวลกันก่อนหน้านี้ ส่วนปัจจัยภายนอกต่างๆ ไม่ได้ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคแย่ไปกว่าเก่า แต่ความกังวลที่เกิดขึ้นขณะนี้ เป็นเพียงบรรยากาศการจับ-จ่ายที่ไม่เอื้อ จากภาวะเศรษฐกิจซึม เพราะพบว่าคนไทยบางกลุ่มยังมีกำลังซื้อสูง จากกรณีรถยนต์ยี่ห้อหนึ่ง ปรับลดราคา 50% เพียงไม่กี่ชั่วโมงก็สามารถปิดการขายได้ เปรียบสถานการณ์เป็นอยู่ขณะนี้คล้าย “คนมีเงิน แต่ไม่พร้อมใช้” ฉะนั้น กลไกการทำให้ภาคอสังหาฯขับเคลื่อนได้ คือ การลดอัตราดอกเบี้ย และการเข้าถึงสินเชื่อที่ง่ายในกลุ่มคนซื้อบ้าน ต้องเกิดขึ้นพร้อมกัน หลังจากปัจจุบัน ยังมีความย้อนแย้งจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ อย่างไรก็ตาม สถาน การณ์โอเวอร์ซัพพลายในตลาด คาดจะต้องใช้ระยะเวลาประมาณ 18 เดือน ถึงจะระบายหมด ภายใต้สมมติฐาน ปริมาณดีมานด์เกิดขึ้นคงที่ต่อเนื่อง

“วันนี้คนซื้อขาดความเชื่อมั่น จากข่าวฟองสบู่แตก แต่ขณะนี้ยังไม่เห็นสัญญาณ เป็นเพียงสถานการณ์ลังเลการตัดสินใจจากคนมีเงิน แต่ไม่มีอารมณ์ซื้อ เมื่อไหร่ที่ไวรัสคลี่คลาย ระบบอสังหาฯพร้อมจะวิ่ง และ อิฐ หิน ปูน จะมีการซื้อ-ขายดีขึ้น เพราะไม่มีโอกาสที่ดอกเบี้ยจะถูกขนาดนี้แล้ว”ขณะที่ นายสมประวิณ มันประเสริฐ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานวิจัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มีแนวโน้มรัฐบาลจะออกนโยบายการเงิน และนโยบายการคลังมากระตุ้นเพิ่มเติมอีก คาดอาจมีการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงอีกอย่างน้อย 1 ครั้ง ซึ่งจะช่วยกระตุ้นความต้องการในกลุ่มผู้ซื้อได้ ขณะเดียวกันอาจมีการผ่อนคลาย เปิดช่องการเข้าถึงสินเชื่อให้มากขึ้น

26-02-2020 /

สรุปมาตรการให้ความช่วยเหลือลูกหนี้ของแต่ละสถาบันการเงินที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย เช่น ภัยแล้ง และการระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา (COVID-19)

ธ.กรุงเทพ
ลูกหนี้ธุรกิจ

สินเชื่อเดิมที่มีกับธนาคาร พักชำระเงินต้นสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน
ให้สินเชื่อเพิ่ม
ลูกหนี้ SMEs ให้สินเชื่อประเภท PN ระยะเวลาไม่เกิน 6 เดือน และสามารถต่ออายุได้โดยมีระยะเวลารวมกันทั้งสิ้นไม่เกิน 1 ปี วงเงินให้ความช่วยเหลือสูงสุด 20 ล้านบาท
สำหรับลูกหนี้รายใหญ่พิจารณาสินเชื่อเพิ่มตามความเหมาะสมเป็นรายกรณี
ลูกหนี้รายย่อย (สินเชื่อบัตรเครดิต)

ผ่อนผันลดอัตราดอกเบี้ยลงจากอัตราปกติร้อยละ 50
ผ่อนผันลดจำนวนเงินขั้นต่ำที่ต้องชำระเหลือไม่เกินร้อยละ 10
ผ่อนผันยกเว้นดอกเบี้ยจากหนี้ที่ค้างชำระ
สินเชื่อรายย่อยอื่นๆ (สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย, สินเชื่อบุคคล)

พิจารณาผ่อนปรนการชำระหนี้เป็นรายกรณี
เบอร์ติดต่อสอบถาม 1333

​ธ.กสิกรไทย
ลูกค้าธุรกิจ
สินเชื่อเพื่อธุรกิจ (ประเภทเงินกู้) : ผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน
วงเงินหมุนเวียน (ประเภทตั๋ว) : ขยายตั๋วครั้งละไม่เกิน 3 เดือน  
สินเชื่อเช่าซื้อเครื่องจักร : ผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน
ลูกค้ารายย่อย
สินเชื่อบ้านกสิกรไทย และ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอื่นที่มีหลักประกัน : ผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน
สินเชื่อบัตรเครดิต และ สินเชื่อส่วนบุคคล : ผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยถึงรอบบัญชีเดือนธันวาคม 2563
สินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ : ปรับลดยอดผ่อนชำระรายเดือนสูงสุด 50% ระยะเวลาสูงสุด 12 เดือน และขยายระยะเวลาการผ่อนสูงสุด 6 เดือน โดยรวมสัญญาล่าสุดต้องไม่เกิน 7 ปี
เบอร์ติดต่อ K-Contact Center 0 2888 8888


​ธ.ไทยพาณิชย์
ลูกค้าธุรกิจ

ธนาคารไทยพาณิชย์ออกมาตรการช่วยเหลือและบรรเทาผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจให้กับลูกค้าธุรกิจด้วยการพักชำระหนี้เงินต้น สูงสุด 12 เดือน 
ลูกค้าบุคคลและผู้ประกอบการรายย่อย

ธนาคารไทยพาณิชย์ออกมาตรการช่วยเหลือและบรรเทาผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจให้กับลูกค้าบุคคลและผู้ประกอบการรายย่อยด้วยการพักชำระหนี้เงินต้น สูงสุด 6 เดือน
หมายเหตุ เงื่อนไขเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด

โดยลูกค้าที่ประสงค์จะพักชำระหนี้สามารถติดต่อ
• ผู้จัดการธุรกิจสัมพันธ์
• สาขาทั่วประเทศ
• Call Center 0 2777 7777

​ธ.กรุงไทย
ลูกหนี้ธุรกิจ
พักชำระหนี้เงินต้นตามระดับผลกระทบ ทั้งนี้ไม่เกิน 12 เดือน
ขยายระยะเวลาชำระหนี้ให้สอดคล้องกับธุรกิจ 
สำหรับลูกค้ารายที่ใช้ บสย. ค้ำประกันสินเชื่อเดิม สามารถขยายระยะเวลาค้ำประกันออกไปได้อีก 5 ปี โดยลูกค้าไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมใดๆ และเป็นไปตามเกณฑ์ของ บสย. 

เบอร์ติดต่อสอบถาม
Krungthai Call Center
0 2111 1111


​ธ.กรุงศรีอยุธยา
​หากลูกค้าท่านใดที่ได้รับผลกระทบและประสงค์จะเข้าร่วมโครงการสามารถติดต่อเจ้าหน้าที่ธุรกิจสัมพันธ์ที่ดูแลท่านเพื่อขอทราบรายละเอียดเพิ่มเติม และเข้าร่วมโครงการได้ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป


ธ.ยูโอบี
ลูกหนี้ธุรกิจ
พักชำระหนี้เงินต้น (Grace Period) สูงสุด 12 เดือน 
ลูกหนี้รายย่อย
ปรับลดอัตราผ่อนชำระขั้นต่ำของสินเชื่อบัตรเครดิต
เบอร์ติดต่อสอบถาม
​0 2285 1555


ธ.ทิสโก้
 ลูกหนี้ธุรกิจ / ลูกหนี้รายย่อย เช่น
ผ่อนปรนการชำระเงินต้นชั่วคราว
ลดภาระการผ่อนชำระ
ขยายระยะเวลาการชำระหนี้
ยกเว้นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องบางส่วน
เบอร์ติดต่อสอบถาม
0 2080 6000
หรือ 0 2633 6000


​ธ.ธนชาต
​ลูกหนี้รายย่อย 

สินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ธนชาต DRIVE : พักชำระหนี้สูงสุดไม่เกิน 60 วัน และขยายระยะเวลาผ่อนชำระไม่เกิน 96 งวด เมื่อครบกำหนดพักชำระหนี้
สินเชื่อเล่มแลกเงิน : พักชำระหนี้สูงสุดไม่เกิน 60 วัน
สินเชื่อบ้านธนชาต : พักชำระหนี้สูงสุดไม่เกิน 3 เดือน
สินเชื่อบุคคลธนชาต : พักชำระหนี้สูงสุดไม่เกิน 3 เดือน
บัตรเครดิตธนชาต : ลดยอดชำระขั้นต่ำเหลือ 5% หรือ 500 บาท สูงสุดไม่เกิน 3 เดือน
บัตรกดเงินสด Flash Plus ลดยอดชำระขั้นต่ำเหลือ 1% หรือ 100 บาท สูงสุดไม่เกิน 3 เดือน
ลูกค้าธุรกิจ

สินเชื่อ SMEs รายย่อย
- Term loan : พักชำระหนี้เงินต้นสูงสุด 6 เดือน
- O/D ลดอัตราดอกเบี้ยลง 1.50% จากสัญญาเดิม ระยะเวลา 3 เดือน
สินเชื่อลูกค้ารายใหญ่
- Term loan : พักชำระหนี้เงินต้นสูงสุด 6 เดือน หรือ ขยายเวลาเงินกู้สูงสุด 6 เดือน
- Short term loan (Working Capital & Trade Finance): ขยายเวลาชำระหนี้สูงสุดไม่เกิน 3 เดือน
​เบอร์ติดต่อสอบถาม 1770


​ธ.ทหารไทย
​ลูกหนี้รายย่อย

สินเชื่อบ้าน: พักชำระหนี้ (เงินต้นและดอกเบี้ย) ได้สูงสุดไม่เกิน 3 เดือน และเมื่อครบกำหนดให้กลับมาชำระหนี้ตามปกติ
สินเชื่อบัตรเครดิต: ยกเว้นการชำระยอดการใช้จ่ายบัตรเครดิต เป็นเวลา 3 รอบบัญชี นับจากวันที่ลูกค้าโทรติดต่อเข้ามาแจ้งความประสงค์ โดยลูกค้าสามารถเริ่มชำระยอดใช้จ่ายบัตรเครดิต ตั้งแต่รอบบัญชีที่ 4 เป็นต้นไป
สินเชื่อบุคคล:
- พักชำระหนี้ (เงินต้น ดอกเบี้ย และค่าธรรมเนียม (ถ้ามี)) ได้สูงสุดไม่เกิน 3 เดือน และเมื่อครบกำหนดให้กลับมาชำระหนี้ตามปกติ
- ขยายระยะเวลาการชำระคืนเงินกู้เพิ่มขึ้นอีก 3 เดือน หรือ จนกว่าจะชำระคืนเงินต้น พร้อมดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม (ถ้ามี) ครบถ้วน
บัตรกดเงินสด: ยกเว้นการชำระคืนเงินต้น ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม (ถ้ามี) ได้สูงสุดไม่เกิน 3 รอบบัญชี ตั้งแต่รอบบัญชีที่ 4 ลูกค้ากลับมาชำระหนี้ตามปกติ
ลูกหนี้ธุรกิจ

พักชำระหนี้เงินต้นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 6 เดือน (6-month grace period) และขยายเวลาชำระหนี้ออกไปอีก 6 เดือน
วงเงินกู้เบิกเกินบัญชี (O/D) ลดอัตราดอกเบี้ยลง 1.50% จากสัญญาสินเชื่อปัจจุบัน เป็นระยะเวลา 3 เดือน
ช่องทางการขอเข้าร่วมโครงการ:ธนาคาร ทีเอ็มบี ทุกสาขา หรือ TMB Contact Center 1558

ธ.เกียรตินาคิน​
​ลูกหนี้ธุรกิจ  (ธุรกิจอพาร์ตเมนต์โรงแรม)

พักชำระหนี้เงินต้น และ/หรือ ลดดอกเบี้ย สูงสุด 18 เดือน 
ลูกหนี้รายย่อย

พักชำระหนี้เงินต้นสูงสุด 6 เดือน
ส่วนลดดอกเบี้ย ขยายระยะเวลาชำระหนี้ 
เบอร์ติดต่อสอบถาม
0 2165 5555


ธ.สแตนดาร์ดชาร์เตอร์ด (ไทย)
​แนวทางการให้ความช่วยเหลือจะถูกพิจารณาเป็นรายกรณี

​โทร. : 0 2724 4000

ธ.ไอซีบีซี (ไทย)​
ผ่อนปรนการชำระหนี้เงินต้นชั่วคราวเป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน ทั้งลูกค้าธุรกิจและลูกค้าบุคคลธรรมดา*
เพิ่มวงเงินสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือการดำเนินธุรกิจของลูกค้าที่ได้รับผลกระทบ*
ผ่อนปรนอัตราผ่อนชำระขั้นต่ำสำหรับลูกค้าบัตรเครดิตที่ได้รับผลกระทบ*
หมายเหตุ *ธนาคารจะพิจารณาให้ความช่วยเหลือลูกค้าปัจจุบันของธนาคารเป็นรายกรณี  

โทร. : ​0 2629 5588

ธ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์​
​ลูกหนี้ธุรกิจ 

ผ่อนปรนเงื่อนไขการชำระ เช่น ปลอดเงินต้นสูงสุด 12 เดือน และ ขยายระยะเวลาเงินกู้ เพื่อให้ภาระการผ่อนชำระลดลงหลังหมดช่วงปลอดเงินต้น
สนับสนุนสินเชื่อเงินทุนหมุนเวียนเพิ่ม
ช่วยเหลืออื่นๆ ตามที่เห็นสมควรโดยพิจารณาเป็นรายๆ ไป
 
โทร. : 0 2359 0000
หรือ 1327


ธ.ไทยเครดิตเพื่อรายย่อย
ลูกหนี้ SMEs ทั้งบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล
พักชำระหนี้เงินต้น (Grace Period) สูงสุดไม่เกิน 24 เดือน
ปรับลดจำนวนเงินการผ่อนชำระค่างวด และขยายระยะเวลาเงินกู้ออกไปสูงสุดไม่เกิน 24 เดือน
 
 
​โทร. : 0 2697 5300
หมายเหตุ : คุณประเสริฐ สุขคำ ต่อ 1946 /
คุณทัศนียา สุริยะกมล ต่อ 1956 /
คุณสุดใจ ผดุงทรัพย์ ต่อ 1945 /
คุณจริญญา เกษมจินดา ต่อ 1917


ธ.ออมสิน
โครงการสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโคโรน่า (COVID-19) 

ให้สินเชื่อเพิ่มวงเงินสูงสุด 50,000 บาท ผ่อนชำระคืนสูงสุด 5 ปี และปลอดชำระหนี้ 6 งวดแรก แก่ผู้ประกอบการ ผู้มีอาชีพอิสระ พนักงานลูกจ้างที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวทั้งทางตรงและทางอ้อม ยื่นคำขอได้ภายใน 30 กันยายน 2563
ลดดอกเบี้ยให้สูงสุด 20% ของดอกเบี้ยจ่าย ระยะเวลา 1 ปี พักเงินต้นไม่เกิน 2 ปี และขยายเวลาชำระหนี้ ยื่นคำขอได้ภายใน 31 ธันวาคม 2563

โทร. 1115​



ธ.เพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.)
​ลูกค้ารายย่อย

เกษตรกรที่ได้รับผลกระทบภัยแล้ง ขยายเวลาชำระหนี้เดิมออกไป 2 ปี ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 - 31 ธันวาคม 2564
โครงการสินเชื่อเพื่อพัฒนาแหล่งน้ำเพื่อการเกษตรสำหรับเกษตรกรผู้ประสบภัยแล้ง
ปี 2563 วงเงินสินเชื่อ 5,000 ล้านบาท เกษตรกรผู้ประสบภัยแล้งสามารถกู้
เพื่อลงทุนได้รายละไม่เกิน 200,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 2 ปีแรก 0%
ส่วนปีที่ 3 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ย MRR-2% (ปัจจุบัน MRR= 6.875%)
กำหนดชำระคืนไม่เกิน 10 ปี สนับสนุนสินเชื่อตั้งแต่ 1 กุมภาพันธ์ - 31 ธันวาคม 2563

โทร. 0 2555 0555




ธ.อาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
​ลูกค้ารายย่อย

ลูกค้าปัจจุบันที่กู้และจดจำนองก่อนวันเริ่มมาตรการนี้ และได้รับผลกระทบด้านรายได้จากโรคระบาดไวรัสโคโรนา
ปรับลดดอกเบี้ยและเงินงวดผ่อนชำระไม่เกิน 6 เดือน
ยื่นคำขอไม่เกิน 31 มีนาคม 2563

​โทร ​0 2645 9000 กด 9

ธ.เพื่อการส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศไทย (ธสน.)
มาตรการลดภาระผู้ส่งออกไทย สู้ภัยไวรัสโคโรนา

ด้านสินเชื่อ
พักชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยสูงสุด 6 เดือน รวมทั้งขยายระยะเวลาให้ต่ออายุตั๋วสัญญาใช้เงิน (รวมอายุตั๋วเดิมไม่เกิน 360 วัน)
ขยายระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดได้สูงสุด 5 ปี สำหรับลูกค้าที่มีการค้ำประกันสินเชื่อโดย บสย. PGS ระยะที่ 5-7 โดยไม่คิดค่าธรรมเนียม
ระยะเวลาให้บริการ 4 กุมภาพันธ์ - 31 ธันวาคม 2563
ด้านรับประกันการส่งออก
ขยายเทอมการชำระเงินที่ให้ความคุ้มครองสำหรับลูกค้าประกันการส่งออก ที่มีการส่งออกไปยังผู้ซื้อในประเทศจีน โดยไม่คิดค่าเบี้ยประกันเพิ่ม กรณีขยายเทอมไม่เกิน 180 วัน (หากขยายเกิน 180 วันแต่ไม่เกิน 270 วัน จะเรียกเก็บเบี้ยประกันเพียง 50%)
เพิ่มความคุ้มครองให้กับการส่งออกสินค้าเน่าเสียง่ายในกรณีที่ผู้ซื้อในประเทศจีนไม่รับมอบสินค้าเป็นกรณีพิเศษ ในอัตรา 50% ของมูลค่าใบกำกับสินค้า ทั้งนี้ต้องไม่เกินวงเงินรับประกัน
ลดระยะเวลาการพิจารณาจ่ายค่าสินไหมทดแทน
ระยะเวลาให้บริการ 4 กุมภาพันธ์ - 31 กรกฎาคม 2563
มาตรการสินเชื่อเพื่อการลงทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการผลิต

ด้านสินเชื่อ
วงเงินกู้ระยะยาวเพื่อซื้อเครื่องจักรและอุปกรณ์ หรือเพื่อต่อเติมปรับปรุงโรงงาน วงเงินสูงสุดไม่เกิน 100 ล้านบาทต่อราย ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด 7 ปี หลักประกันขั้นต่ำ 40% สำหรับกลุ่มลูกค้า SMEs ใช้ บสย. ค้ำประกันได้ (โครงการ PGS 8) อัตราดอกเบี้ย 2 ปีแรก 2.00% ระยะเวลาให้บริการ 31 มกราคม - 31 ธันวาคม 2563

​โทร. 0 2271 3700, 0 2278 0047, 0 2617 2111 ต่อ 4120-4



​ธ.พัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมแห่งประเทศไทย (ธพว.)
มาตรการด่วนช่วยเหลือ SMEs ไทยจากผลกระทบไวรัสโคโรนา
พักชำระหนี้เงินต้น สำหรับลูกค้าบัญชีประเภทเงินกู้ระยะยาว นานสูงสุด 12 เดือน
ขยายเวลาชำระหนี้ โดยขยายเวลาให้สอดคล้องกับธุรกิจได้ และสำหรับลูกค้า
ที่ใช้ บสย. ค้ำประกันสินเชื่อเดิมสามารถขยายระยะเวลาค้ำประกันออกไปได้อีก 5 ปี
โดยไม่เสียค่าธรรมเนียม
เติมทุนสินเชื่อดอกเบี้ยถูกนิติบุคคล 3% ต่อปี ใน 3 ปีแรก บุคคลธรรมดา 5% ต่อปีใน 3 ปีแรก
โทร. : 1357


​ธ.อิสลามแห่งประเทศไทย (ธอท.)
ลูกค้าสินเชื่อบุคคลและสินเชื่อเพื่อธุรกิจ 
โดยเฉพาะภาคธุรกิจการท่องเที่ยวรวมไปถึงอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อม
พักชำระหนี้เงินต้นและชำระเฉพาะกำไรนานสูงสุด 12 เดือน (ทั้งนี้ ไม่เกินเดือนธันวาคม 2563)
ยื่นคำขอไม่เกินวันที่ 30 เมษายน 2563 ณ สาขาของธนาคารทั่วประเทศ
โทร. : 1302


บริษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.)
มาตรการพักการชำระค่าธรรมเนียมการค้ำประกันสินเชื่อเป็นระยะเวลา 12 เดือน
สำหรับลูกค้า SMEs เดิม ของ บสย. ในกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา
ได้แก่ ธุรกิจบริการท่องเที่ยว ร้านอาหาร โรงแรมที่พัก หรือธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
และเป็นลูกค้า บสย. ที่ถึงกำหนดชำระค่าธรรมเนียมค้ำประกันสินเชื่อ ตั้งแต่ 1 กุมภาพันธ์ - 31 กรกฎาคม 2563
มาตรการ "ต่อเติม เสริมทุน SMEs สร้างไทย" ช่วยเหลือ SMEs ที่มีปัญหาขาดสภาพคล่อง โดยสถาบันการเงินได้ปรับปรุงเงื่อนไขการผ่อนชำระหนี้ และมีการเติมทุนสร้างสภาพคล่อง สามารถใช้โครงการ “บสย. SMEs สร้างไทย” ได้ทันที รับคำขอค้ำประกันจนถึง 31 ธันวาคม 2563
มาตรการช่วยเหลือเร่งด่วนจากเหตุการณ์โคราช ฟรีค่าธรรมเนียมค้ำประกันสินเชื่อธุรกิจ 2 ปีแรก
สำหรับ SMEs ที่ได้รับการผ่อนปรนการชำระหนี้กับธนาคาร และต้องการเพิ่มเงินทุนหมุนเวียน ขยายสภาพคล่อง

โทร. : 0 2890 9999


www.bot.or.th/

21-02-2020 /

มีการประเมินกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ค่อนข้างน่าเป็นห่วง คือการพัฒนาโครงการจำนวนมากกว่ากำลังซื้อที่เกิดขึ้น ผนวกกับภาวะเศรษฐกิจรอบโลกที่อยู่ในภาวะชะลอตัว รวมถึงการเกิดโรคระบาดไวรัสโคโรนาจนเป็นเหตุให้กลุ่มลูกค้าชาวจีนที่เป็นกลุ่มเป้าหมายต้องหยุดชะงักการเดินทางมาไทย และอีกหลายปัจจัย สุ่มเสี่ยงการเกิดฟองสบู่ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่มีการพัฒนาโครงการจำนวนมาก บางเส้นทางอย่างสายสีเขียว ปริมาณความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยเองและกลุ่มเก็งกำไรเพื่อปล่อยเช่า หรืออย่างสายสีม่วง ที่ปริมาณหน่วยคอนโดมิเนียมมีจำนวนมากกว่าความต้องการ จึงมีจำนวนหน่วยเหลือขายมากกว่าทำเลอื่น อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าตลาดแนวราบอย่าง ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ยังเติบโตได้ดี




ทั้งนี้จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหา ริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ยังได้สำรวจถึงอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอื่นที่คาดว่ายังคงมีอัตราการเติบโตอยู่ โดยสถานการณ์การเปิดตัวที่อยู่อาศัย ประเภทต่างๆพบว่าบ้านเดี่ยว จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ ช่วงครึ่งหลังของปี 2562 มีจำนวน 5,724 หน่วย เพิ่ม 1,220 หน่วย (27.1%) จากครึ่งแรกของปี 2562 มีซัพพลายเหลือขาย 34,537 หน่วย ลดลง 895 หน่วย (-2.5%) เป็นต้น ขณะห้องชุด จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ ครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา จำนวน 33,650 หน่วย เพิ่มขึ้น 7,324 หน่วย (27.8%) จากครึ่งแรกของปี 2562 ซัพพลายเหลือขาย 88,788 หน่วย เพิ่ม 6,970 หน่วย (8.5%)เป็นต้น




อย่างไรก็ตาม ปีนี้ยังคาดว่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตต่อเนื่องแต่จะไม่หวือหวา เพราะการเปิดโครงการเพิ่มเหล่านี้เกิดจากมาตรการกระตุ้นของทางราชการ ไม่ใช่เป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจดี จึงมีคนซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่ม นอกจากนี้การที่ภาวะดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก ทำให้นักลงทุนพยายามซื้อกลุ่มที่อยู่อาศัยไว้เก็งกำไรเป็นจำนวนมาก จึงกลายเป็นอุปทาน “เทียม” จำนวนหนึ่ง ซึ่งคาดว่าทั้งตลาดมีผู้ซื้อเพื่อ
อยู่อาศัยจริงประมาณ 60% นอกนั้นเป็นนักลงทุน นักเก็งกำไรทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ



อีกทั้งการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆมักเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่มีส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 70% หรือมากกว่า 2 ใน 3 ของตลาดรวม ส่วนผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาดจะพัฒนาโครงการไม่ใหญ่ เพราะรายเล็กไม่สามารถแข่งขันด้านต้นทุนทางการเงินโดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า ซึ่งบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถออกหุ้นกู้มาเป็นแหล่งเงินทุนจึงมีต้นทุนที่ตํ่ากว่า




ส่วนราคาขายที่อยู่อาศัย ประเมินว่าปีนี้เฉลี่ยไม่เกิน 4 ล้านบาท ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จะหาไม่ได้ในตลาด ขณะที่ปี 2562 เฉลี่ยที่ 4.0 ล้านบาท ปี 2561 อยู่ที่ 4.5 ล้านบาท ส่วนโครงการลักชัวรีราคาหน่วยละกว่า 100 ล้านบาท จะเริ่มพัฒนาน้อยลง ส่วนราคาคอนโดมิเนียมอาจมีการปรับลดราคาลงเพราะส่วนใหญ่เป็นราคาตั้งไว้สูงเกินจริง





หากพิจารณาถึงแชมป์การเปิดขายโครงการสูงที่สุด ในส่วนของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือรวมกัน บมจ.พฤกษา 
เรียลเอสเตท เป็นแชมป์เปิดตัวโครงการสูงสุด 34 โครงการ รวม 10,150 หน่วย รวมมูลค่า 38,174 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ย 3.761 ล้านบาทต่อหน่วย ครองส่วนแบ่ง 8.5% ของทั้งตลาด รองลงมาคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัว 9,276 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 5.233 ล้านบาท แต่หากพิจารณาจากด้านมูลค่าเป็นหลัก จะพบว่า บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มีมูลค่าการเปิดตัวสูงสุดถึง 48,542 ล้ านบาท อันดับที่ 3 บมจ.ศุภาลัย 5,235 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 5.408 ล้านบาท และอันดับที่ 4 คือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ 4,643 หน่วย เฉลี่ยหน่วยละ 3.891 ล้านบาท


สำหรับบริษัทนอกตลาดที่น่าสนใจก็คือ บจก.รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ที่เปิดขาย 3 โครงการในปี 2562 มี 5,249 หน่วย รวมมูลค่า 5,902 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละเพียง 1.124 ล้านบาท ครองส่วนแบ่งตลาด 4.4% ในแง่จำนวนหน่วย พอๆ กับ บมจ.
ศุภาลัย แต่มีมูลค่าการพัฒนาน้อยกว่า บมจ.ศุภาลัย รองลงมาเป็น บจก.ริสแลนด์ (ประเทศไทย)และ บจก.ไฮไชน์ ดีเวลลอปเม้นท์ กรุ๊ป ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีบริษัทพัฒนา ที่ดินของจีนเข้ามาในตลาดไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง







ฐานเศรษฐกิจ

05-02-2020 /

การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่ง นับเป็นเรื่องสำคัญในชีวิตที่ต้องคิดอย่างรอบคอบ นอกจากเรื่องของ ประเภทที่อยู่อาศัย ราคา ทำเล การเดินทาง ฯลฯ สิ่งจำเป็นที่ไม่ควรมองข้ามเลยก็คือ “การกู้ซื้อบ้าน” ซึ่งต้องใช้หลายองค์ประกอบในการพิจารณา เนื่องจากผู้กู้แต่ละคนมีความแตกต่างกันทั้งในเรื่อง อายุ ประวัติทางการเงิน ระยะเวลาในการทำงาน รายได้ ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารจะต้องนำมาใช้พิจารณาเพื่ออนุมัติสินเชื่อบ้าน เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและใช้ระยะเวลาผ่อนนาน อาจเกินกว่า 20 ปี สำหรับผู้กู้บางราย สิ่งเหล่านี้จึงเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการชำระเงินคืนแก่ธนาคารในอนาคต


อายุ  ผู้กู้สินเชื่อบ้านต้องมีอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป แต่ต้องไม่เกิน 70 ปี เนื่องจากธนาคารจะถือว่าคนวัยเกษียณไม่ได้ทำงาน ส่งผลให้เป็นผู้ที่ไม่มีรายได้และกลายเป็นผู้ที่ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ได้อีกต่อไป

ประวัติทางการเงินดี  แสดงให้เห็นว่าผู้กู้สามารถจัดสรรการเงินของตนเองได้ ซึ่งธนาคารจะมองว่าเป็นผู้ที่มีความสามารถในการใช้หนี้ก้อนใหญ่ได้ และมีแนวโน้มว่าจะไม่เบี้ยวหนี้ในอนาคต 

ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน ให้สมัครบัตรเครดิตหรือขอสินเชื่อ วางแผนและใช้จ่ายอย่างเหมาะสมเพื่อให้มีทั้งเงินชำระบัตรเครดิตและเงินเก็บ รวมไปถึงชำระบิลตรงเวลาทุกเดือน เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติมากยิ่งขึ้น

อายุงาน  ระยะเวลาในการทำงานเป็นตัวชี้วัดความมั่นคงของผู้ขอกู้ แสดงให้เห็นว่าเป็นผู้ที่มีงานทำเป็นหลักแหล่ง ไม่มีแนวโน้มว่าจะว่างงานหรือขาดรายได้ ทำให้ผู้พิจารณาสินเชื่อมองว่าคุณจะมีความสามารถในการใช้หนี้หลังจากได้รับอนุมัติ

รายได้ประจำ การมีรายได้ที่มั่นคงคือสิ่งที่สำคัญที่สุด และผู้ขอสินเชื่อต้องมีหลักฐานของรายได้ประกอบการพิจารณาด้วย โดยธนาคารจะให้วงเงินอนุมัติสินเชื่อบ้านสูงสุดไม่เกิน 40 เท่าของรายได้ หรือให้ผ่อนสินเชื่อบ้านต่องวดได้ไม่เกิน 60% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งรวมถึงภาระหนี้อื่นด้วย เช่น หนี้บัตรเครดิต ค่างวดรถยนต์ เป็นต้น 

หากมีภาระหนี้ต่อเดือนอื่น ๆ มากจนเกือบเท่ากับ 60% ของรายได้ ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านให้ ดังนั้น ก่อนจะกู้ซื้อบ้าน ควรจัดการปิดหนี้ที่มีอยู่ให้หมดก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้านจะดีที่สุด


แม้ว่าผู้ซื้อบ้านจะผ่านเกณฑ์ทั้ง 4 ข้อนี้ แต่ก็ยังมีคำถามว่า ทำอย่างไรจึงจะกู้ซื้อบ้านได้ ไม่ว่าจะเป็น 

รายได้เท่าไรถึงจะขอสินเชื่อได้ โดยปกติแล้วรายได้ขั้นต่ำที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อได้จะเริ่มต้นที่ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร ยิ่งมีรายได้มากก็จะมีโอกาสขอสินเชื่อได้วงเงินที่สูงขึ้น 
มีภาระผ่อนอยู่แล้ว จะขอสินเชื่อได้หรือไม่ แม้ว่าปัจจุบันจะมีภาระหนี้สินอยู่ ก็ยังมีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ ปกติแล้วในการพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะมีเกณฑ์ว่า ภาระหนี้ในแต่ละเดือนต้องไม่เกิน 40-60% ของรายได้ต่อเดือน
ต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ในการกู้ซื้อบ้าน นอกจากเงินดาวน์ประมาณ 20% ของราคาบ้านที่เราต้องเตรียมให้พร้อมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ซื้อบ้านที่เราต้องเตรียม โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ 1. ค่าใช้จ่ายของธนาคาร เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ (ขึ้นอยู่กับธนาคารกำหนด) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน) 2. ค่าใช้จ่ายของกรมที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
ทั้งนี้ ประเภทของผู้กู้ซื้อบ้านสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทหลัก คือ มนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประจำ และผู้ไม่มีรายได้ประจำ ได้แก่ ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้าทั้งออนไลน์หรือออฟไลน์ เป็นต้น 

เพิ่งเริ่มต้นทำงาน VS มีประสบการณ์แล้ว

สำหรับมนุษย์เงินเดือน ที่สามารถขอกู้ซื้อบ้านได้นั้น ธนาคารจะพิจารณาจากอายุงานที่ไม่น้อยกว่า 1 ปี โดยสามารถรวมกับอายุงานจากที่ทำงานเก่าได้ แต่ที่สำคัญคือต้องผ่านการทดลองงาน ณ ที่ทำงานปัจจุบัน หรือที่ปัจจุบันต้องมีระยะเวลาทำงานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน หรือหากเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี นั่นหมายความว่า เพิ่งเรียนจบ จะยังกู้ซื้อคอนโดฯ ไม่ได้ทันที หรือเพิ่งย้ายงาน ส่วนใหญ่ต้องรอพ้นช่วงทดลองงาน ให้มีอายุงานขั้นต่ำตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด เพราะอายุงานเป็นตัวหนึ่งที่สะท้อนความมั่นคงในหน้าที่การงานหรือธุรกิจที่ทำอยู่

ประกอบอาชีพอิสระ หรือมีรายได้ไม่ประจำ

ในส่วนของผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์ ซึ่งไม่มีรายได้ประจำที่แน่นอนเท่ากันทุกเดือนจะมีความเสียเปรียบมนุษย์เงินเดือนอยู่บ้าง แต่ใช่ว่าจะไม่มีสิทธิ์กู้ซื้อบ้านเสียเลย เพราะสามารถแสดงหลักฐานทางการเงินเพิ่มความน่าเชื่อถือให้แก่ธนาคารได้ โดยมีเทคนิค 5 ข้อดังนี้ 

1. จัดการรายได้ให้มีความแน่นอน

หากเป็นฟรีแลนซ์ที่รับงานเป็นโปรเจกต์ และเก็บเงินเป็นงวด หรือรับเงินเป็นก้อนหลังโปรเจกต์จบ ต้องแสดงหลักฐานให้ธนาคารเห็นว่า ในแต่ละเดือน หรือรอบ 3 เดือน หรือในรอบปี มีรายได้เป็นอย่างไร มีรอบการรับเงินสม่ำเสมอหรือไม่ และตัวเลขที่ได้รับมีขั้นสูง ขั้นต่ำหรือค่าเฉลี่ยเป็นอย่างไร โดยใช้การเดินบัญชีภายหลังการรับรายได้ทุกครั้งควบคู่ไปกับหลักฐานเอกสารการรับเงิน ไม่ว่าจะเป็น เอกสารทวิ 50 ใบเสร็จ หนังสือสัญญา หรือเอกสารการจ้างงาน และควรมีการเดินบัญชีในระยะยาวไม่ต่ำกว่า 6 เดือนขึ้นไป

2. แสดงความมีตัวตนและธุรกิจที่ทำ

แสดงหลักฐานเพื่อพิสูจน์ให้ธนาคารเห็นว่าธุรกิจที่ผู้ขอสินเชื่อทำอยู่นั้นมีอยู่จริง งานที่ทำหรือประเภทโปรเจกต์ที่รับทำนั้นเป็นจริงตามที่แจ้งไว้ในใบสมัครขอสินเชื่อ เช่น การจดทะเบียนธุรกิจ หรือแสดงให้เห็นถึงเว็บไซต์ของตนเอง หรือหน้า Facebook ที่มีข้อมูลระบุตัวตนและการประกาศรับงาน เป็นต้น

3. สร้างความน่าเชื่อถือ

ควรมีหลักฐานในการทำงานร่วมกับคู่ค้าหรือแสดงผลงานที่ทำให้ธนาคารเห็นความน่าเชื่อถือ เช่น การมีคู่ค้าเป็นองค์กรที่มีความมั่นคงสูง มีชื่อเสียง (พิสูจน์ด้วยสัญญาจ้าง หรือเอกสารการรับเงินที่ต่อเนื่อง) หรือการแสดงผลงานที่มีชื่อเสียงของผู้ขอกู้สินเชื่อ 

4. รักษาประวัติที่ดี

ธนาคารสามารถตรวจสอบประวัติทางการเงินจากผู้ขอกู้สินเชื่อได้จากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หากมีประวัติการชำระคืนหนี้อย่างสม่ำเสมอก็จะทำให้ปล่อยกู้ได้ง่ายขึ้น ดังนั้นไม่ว่าจะเป็นฟรีแลนซ์หรือคนทำงานประจำ ต้องเข้าใจตรงกันว่า ประวัติการชำระสินเชื่อถือเป็นหลักฐานแสดงนิสัยการใช้เงินและความรับผิดชอบของคนได้เป็นอย่างดี

5. มีวินัยทางการเงิน

การออมเงินไว้สำรองใช้ในอนาคตและมีการสะสมอย่างต่อเนื่อง หรือมีบัญชีเพื่อการลงทุนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบัญชีกองทุนรวม หรือบัญชีหุ้น ที่มีการออมหรือลงทุนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จะแสดงถึงวินัยในการใช้เงิน เพราะผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์รุ่นใหม่จำเป็นจะต้องใช้เงินออมหรือเงินสำรองเหล่านี้เป็นส่วนค้ำประกันเงินกู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการกู้เงินในช่วงที่กำลังเริ่มต้นสร้างความสม่ำเสมอของรายได้หรือสร้างความน่าเชื่อถือให้มากขึ้น


โสด VS มีครอบครัว

ผู้ที่แต่งงานมีครอบครัวแล้ว จะมีข้อได้เปรียบกว่าคนโสดเล็กน้อยตรงที่สามารถให้คู่สมรสเป็น “ผู้กู้ร่วม” ได้ เพื่อให้ธนาคารเห็นว่าผู้ร่วมรับภาระหนี้มีความสามารถทางการเงินเพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยคืนได้ตามสัญญา และมีผลให้ธนาคารอนุมัติการขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ซึ่งการกู้ร่วมซื้อบ้านนั้นถือเป็นการค้ำประกันรูปแบบหนึ่ง เพราะผู้กู้ร่วมจะต้องมีคุณสมบัติที่ดีเหมือนผู้กู้หลัก คือมีหลักฐานรายได้ชัดเจน และมีการชำระหนี้ที่ดี รายได้ที่เหลือเพียงพอที่จะร่วมรับภาระหนี้ได้

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าคนโสดจะหมดสิทธิ์หาผู้กู้ร่วม เพราะสามารถให้บุคคลในครอบครัวที่มีสายเลือดเดียวกัน เช่น พ่อ แม่ พี่ น้อง มาเป็นผู้กู้ร่วมได้ ซึ่งเป็นข้อดี เพราะผู้กู้ร่วมจะต้องรับภาระหนี้และถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากเป็นบุคคลอื่นภายนอกครอบครัวอาจจะมีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิคืนให้แต่ละฝ่ายในภายหลังได้

ซื้อเพื่ออยู่เอง VS ซื้อเพื่อลงทุน 

ความต้องการในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบใหญ่ ๆ คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งมีเป้าหมายต่างกันอย่างชัดเจน เพราะการซื้อเพื่อลงทุนจะมองที่ผลตอบแทนเป็นหลักและไม่ได้พักอาศัยเอง 

ปัจจัยที่ต้องคำนึงคือค่าตอบแทนในรูปแบบค่าเช่าในแต่ละเดือน ค่าดูแลรักษา ค่าส่วนกลางต่าง ๆ และควรจะต้องรวมถึงค่าเสียโอกาสในการหาผลประโยชน์ในกรณีที่ไม่มีผู้เช่า หรือการซื้อเพื่อเก็งกำไรเมื่อขายต่อโดยคาดหวังผลตอบแทนจากเงินที่ลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งต้องระวังปัจจัยในเรื่องของเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้กำลังซื้อลดลงทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติ 

ส่วนการซื้อเพื่ออยู่อาศัยควรพิจารณาอัตราดอกเบี้ยในการกู้เงิน สิทธิประโยชน์ทางภาษี ระยะเวลาที่คาดว่าจะอาศัยในบ้านหลังนั้น รวมถึงความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในช่วงเวลานั้นว่าจะเพิ่มขึ้นหรือต่ำลง 

เปรียบเทียบธนาคาร และอัตราดอกเบี้ย

เมื่อเตรียมความพร้อมทางด้านการเงินและเอกสารไว้เรียบร้อยแล้ว อีกปัจจัยที่มองข้ามไม่ได้คือ การเลือกธนาคารพาณิชย์ที่จะไปยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งทุกธนาคารจะมีขั้นตอนพื้นฐานในการพิจารณาสินเชื่อคล้าย ๆ กัน แต่จะต่างกันที่ระยะเวลาในการอนุมัติ บางแห่งอนุมัติเร็ว บางแห่งต้องใช้เวลาสักหน่อย 

รวมทั้งแต่ละธนาคารยังมีข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน หรือโปรโมชั่นดอกเบี้ยที่เจาะกลุ่มเป้าหมายต่าง ๆ เช่น ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับลูกค้าที่มีบัญชีเงินเดือนผูกกับธนาคารนั้น ๆ หรือดอกเบี้ยต่ำพิเศษช่วงปีแรก ๆ ซึ่งผู้กู้ต้องค้นหาข้อมูลอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจเลือกธนาคารที่เหมาะสมกับตนเอง แม้จะดูไม่ต่างจากการซื้อสินค้าอื่น ๆ แต่ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่มีภาระผูกพันระยะยาวจึงต้องพิจารณาข้อนี้ให้ถี่ถ้วน 

ที่สำคัญ การเลือกอัตราดอกเบี้ย ก็มีผลต่อการผ่อนชำระในระยะยาว โดยปัจจุบันสถาบันการเงินต่าง ๆ นำเสนอตัวเลือกสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่หลากหลาย ซึ่งผู้กู้สามารถพิจารณาตามความเหมาะสมและสถานะทางการเงินของตนเอง 

นอกจากการเตรียมความพร้อมส่วนตัวของผู้กู้แล้ว มาตรการจากภาครัฐก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan To Value (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ประกาศใช้เมื่อปี 2562 

ล่าสุดได้มีการผ่อนเกณฑ์ที่เข้มงวดให้ผ่อนคลายลง ดังนี้

1. สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกนั้นสามารถกู้ได้เต็ม 100% และเพิ่มให้อีก 10% เพื่อใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือตกแต่งบ้านได้อีกด้วย 

2. สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 หากผ่อนหลังแรกเป็นเวลา 2 ปีขึ้นไปแล้ว (จากเดิม 3 ปี) สามารถวางเงินดาวน์ได้ 10% ลดลงจากเดิมที่ต้องวาง 20% ถ้าหากยังผ่อนหลังแรกไม่ถึง 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% เช่นเดิม 

แม้ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่งจะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่เมื่อได้บ้านหรือคอนโดฯ ในฝันมาครอบครองแล้ว ความสุขของคนซื้อบ้านก็ไม่ไกลเกินจริงเลย


บทความโดย ddproperty

13-01-2020 /

ทุนใหญ่ญี่ปุ่นเชื่อศักยภาพ ตลาดอสังหาฯไทย ยังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้ดี ระบุ เศรษฐกิจจีน-ฮ่องกง-ญี่ปุ่นขาลง จับตาจังหวะเคลื่อนย้ายการลงทุนครั้งใหญ่ กทม.เป้าหมาย อันดับต้น

นายยาสุชิ ยามาดะ ผู้อํานวยการฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท ลิสต์ โฮลดิ้งส์ สิงคโปร์ ภายใต้บริษัทแม่ ลิสต์ กรุ๊ปผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของประเทศญี่ปุ่น เปิดมุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่าในฐานะที่บริษัทมีเครือข่ายทั่วโลก ผ่านบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในเครือ “ลิสต์ ซอเธอบี้ส์ อินเตอร์เนชั่นแนล เรียลตี้ พบว่าปัจจุบันโครงการที่พักอาศัยทำเลใจกลางเมือง หรือย่าน CBD ของกทม.นั้น ยังเป็นที่ต้องการของนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง เช่น จีน ฮ่องกง ไต้หวัน สิงคโปร์ และแนวโน้มของนักลงทุนญี่ปุ่นด้วย


ขณะที่แนวโน้มนักลงทุนจีนในไทยนั้น แม้ขณะนี้จำนวนลดลง จากปัจจัยเศรษฐกิจภายในประเทศจีนเอง ค่าเงินหยวนอ่อนค่า ประกอบกับเงินบาทไทยแข็งค่า ทำให้นักลงทุนลดความสนใจลงบ้างโดยเฉพาะจากนักลงทุนเมืองหลัก เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง ไทเป แต่โอกาสจากนักลงทุนเมืองรองที่สนใจการลงทุนในต่างประเทศย้งมีอยู่ ส่วนกลุ่มนักลงทุนฮ่องกง มองว่า จากสถานการณ์ความขัดแย้งใหญ่ของฮ่องกง ณ ขณะนี้ ทำให้บุคคลและกลุ่มธุรกิจในประเทศ เริ่มวางแผนโยกย้ายออกนอกประเทศแล้ว โดยมีไต้หวันและสิงคโปร์ เป็นเป้าหมายปลายทางอันดับต้นๆ อย่างไรก็ตาม รวมถึงกทม.ของไทยด้วย พบติดอันดับอยู่ในประเทศเป้าหมายของชาวฮ่องกง ฉะนั้นคาดตลาดอสังหาฯไทย จากกำลังซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติยังมีแนวโน้มที่ดีต่อเนื่อง

“จะมีความเคลื่อนไหวที่เห็นได้ชัดมากเมื่อประเทศใด ประเทศหนึ่งมีเศรษฐกิจที่ช้าลง พบจะเริ่มมีเงินจากต่างประเทศเข้ามา ถือเป็นจังหวะของตลาดอสังหาฯ ไทยโดยเฉพาะกทม. ที่มีความอินเตอร์เนชั่นแนล ที่เปิดกว้างสำหรับนักลงทุนต่างชาติในทุกธุรกิจ ถือเป็นข้อได้เปรียบกว่าประเทศอื่นๆ แม้ขณะนี้มีข่าวว่าเศรษฐกิจไทยก็ชะลอตัวเช่นกัน แต่เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆถือว่าดีกว่ามาก”
 



ฐานเศรษฐกิจ

06-01-2020 /

“ลาดพร้าว-บางกะปิ” ฮอตรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองปี”64 แห่ขายที่ดิน ตึกแถว ตลาดสด หลังราคาที่พุ่ง 5-10% “ตลาดโชคชัย 4” รอเปลี่ยนมือ เจ้าของประกาศขาย 16 ไร่ 2.5 พันล้าน อสังหาฯจ้องตาเป็นมัน สะพัดทุนจีนซื้อตึกเก่าอิมพีเรียลผุดโรงแรมรับทัวร์จีน “พฤกษา-ออริจิ้น-เอพี” ยึดแฮปปี้แลนด์รับสถานีบางกะปิ เจ้าสัวเจริญ-ซี.พี.รอขึ้นมิกซ์ยูสในตะวันนา-แม็คโคร-ตลาดต่อยอด


จากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ระยะทาง 30.40 กม. มี 23 สถานี ซึ่งกลุ่มกิจการร่วมค้า BSR ประกอบด้วย บมจ.บีทีเอสกรุ๊ป โฮลดิ้งส์ บมจ.ซิโน-ไทย เอ็นจิเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น และ บมจ.ราชกรุ๊ป ได้รับสัมปทานก่อสร้างและเดินรถ 33 ปี 3 เดือน ด้วยเงินลงทุน 47,558 ล้านบาท ได้เริ่มตอกเข็มแล้วตั้งแต่ 29 มิ.ย. 2561 ล่าสุดงานโยธาคืบหน้าแล้ว 47.92% ส่วนงานระบบคืบ 42% ตามแผนเปิดบริการ ต.ค. 2564


แห่ขายที่-ตึกแถว

จากการสำรวจช่วง “รัชดา-ลาดพร้าว-บางกะปิ” เริ่มซื้อขายที่ดิน ให้เช่า และเปิดประมูล หลังราคาที่ปรับขึ้นปีละ 5-10% เช่น แยกรัชดา-ลาดพร้าว มีเจ้าของนำที่ดิน 2 ไร่ให้โบรกเกอร์ประมูลขาย ตั้งราคาที่ 800,000-850,000 บาท/ตร.ว. คิดเป็นมูลค่า 700-800 ล้านบาท อีกแปลงลาดพร้าว 105 ขายที่พร้อมสิ่งปลูกสร้าง 134 ตร.ว. ราคา 40 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังมีติดป้ายขายตึกแถว และตลาดสด อย่าง “ตลาดโชคชัย 4” เจ้าของประกาศขาย 16 ไร่เศษ ใกล้สถานีโชคชัย 4 วงเงิน 2,500 ล้านบาท (380,000 บาท/ตร.ว.) ถือเป็นพื้นที่สีแดงสร้างตึกสูงได้เกิน 20 ชั้นปัจจุบันที่แปลงนี้สร้างเป็นตึกแถว มี บจ.ลาดพร้าว โชคชัยพัฒนา เช่าอยู่ ล่าสุดเจ้าของขอพื้นที่คืน พร้อมทยอยบอกเลิกสัญญาและแจ้งให้ย้ายออกภายใน 31 ธ.ค. 2562 ซึ่งมีผู้เช่าที่ค้าขายมานานยังไม่ย้ายออก พร้อมรวมตัวจ้างทนายเจรจากับเจ้าของ ขอให้ยืดการบอกเลิกสัญญา แต่มีบางส่วนยอมย้ายไปเช่าพื้นที่ด้านหลังแทน อีกบางส่วนขออยู่ถึง มี.ค. 2563 ผู้เช่าไม่ยอมย้าย

บรรยากาศค้าขายย่านนี้ค่อนข้างซบเซา เพราะจราจรติดขัดจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า มีบางร้านติดป้ายแจ้งย้ายไปที่ใหม่ บางร้านจัดโปรโมชั่นลด 80% ถึง 27 ธ.ค.นี้ เช่น ร้านแอนนิก้าคอสเมติก ร้านขายเฟอร์นิเจอร์


“ป้าจวง” ร้านขายดอกไม้เล่าว่า เจ้าของตลาดแจ้งให้ย้ายออก เพราะจะขายที่ดิน 2,000 ล้านบาท จากตึกแถวติดกับท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต ถึงลาดพร้าวซอย 55/1 แต่ไม่รู้ใครซื้อ

“ที่ตรงนี้เป็นคนละเจ้าของกับตลาดสด ป้าก็ไม่อยากไป แต่เขาไม่ต่อสัญญา ค้าขายที่นี่ตั้งแต่ตลาดเปิดปี 2523 มาปี 2552 มีปรับปรุงติดกระจก แล้วขึ้นค่าเช่า ตอนนี้ค้าขายลำบาก รถติด”

“ป้าร้านขายทอง” เล่าสริมว่า ค้าขายอยู่ที่นี่มานานตั้งแต่ปี 2542 ทำสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งหมดสัญญาปี 2561 แต่เจ้าของให้อยู่ถึงสิ้นปีนี้

ส่วน “ลุงเจ้าของร้านขายเครื่องใช้ไฟฟ้า” บอกว่า ได้ขอผ่อนผันให้อยู่ต่อ ตอนนี้มีผู้เช่า 15 คนรวมตัวจ้างทนายเจรจากับเจ้าของอยู่ เพราะยังไม่มีที่ใหม่รองรับ มาเช่าตั้งแต่ตลาดเปิดใหม่ ๆ เช่า 25 ปี แล้วเซ้งต่อ 12 ปี ราคาล้านกว่า ๆ หมดปี 2561 แต่พอมีรถไฟฟ้าเจ้าของไม่ต่อสัญญา แต่จะขายที่ให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์


ผุดตลาดอินดี้ 10 ไร่

นอกจากนี้ หลังตลาดสดมีทุบตึกเก่าทำทางเข้าใหม่ เพื่อพัฒนาเป็น “ตลาดอินดี้โชคชัย 4” เนื้อที่ 14 ไร่ กำลังเปิดจองแผง ขณะที่ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นคนละเจ้าของกับตลาดโชคชัย 4

ทั้งยังมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ บริเวณ “สถานีลาดพร้าว 83” ที่ตั้งห้างบิ๊กซี ลาดพร้าว ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี และอิมพีเรียล ลาดพร้าว ซึ่งมีตึกสูงอยู่หลังบิ๊กซี มีการคลุมผ้าใบก่อสร้าง กระแสระบุว่า มีทุนจีนมาซื้อเพื่อปรับปรุงเป็นโรงแรมรองรับทัวร์จีน

บางกะปิยักษ์ชนยักษ์

ฝั่งผู้ประกอบการอสังหาฯมีรายใหญ่ปักธงโครงการใหม่แล้ว ย่านสถานีบางกะปิ หน้าห้างแม็คโคร เดอะมอลล์ ตะวันนา ซึ่งมีการกว้านซื้อที่ใกล้โรงพยาบาลเวชธานี ส่วน บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดขายคอนโดฯ “แอสปาย ลาดพร้าว 113” หมดแล้ว ใกล้กันมี บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้

ขณะที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซื้อที่ตลาดแฮปปี้แลนด์ 11 ไร่ วงเงิน 1,000 ล้านบาท เตรียมพัฒนาคอนโดฯพลัม สูง 26-30 ชั้น 6 อาคาร รวม 2,000 ยูนิต ราคา 2-2.5 ล้านบาท/ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังเปิดขาย The Origin รัชดา-ลาดพร้าว มูลค่าโครงการ 870 ล้านบาท ซอยลาดพร้าว 23 ห่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีลาดพร้าว 450 เมตร อนาคตจะเป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจากแยกรัชดา-ลาดพร้าว เชื่อมสายสีเขียวที่รัชโยธิน

“ล่าสุดซื้อที่ติดถนนลาดพร้าว ใกล้โรงพยาบาลเวชธานี เยื้องเดอะมอลล์ บางกะปิ เพื่อขึ้นโครงการใหม่ เป็นแผนลงทุนปี 2563”


พฤกษาฯตุนที่ดิน

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-แวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเป็นทำเลศักยภาพ เราสนใจลงทุนต่อเนื่อง แนวโน้มปี 2563 ประเมินดีมานด์หลักเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทบวกลบ มีผลทำให้ต้นทุนที่ดินต้องไม่เกิน 2 แสนกว่าบาท/ตร.ว เพราะถ้าสูงกว่านี้เริ่มไม่ feas (ความเป็นไปได้ในการลงทุน)พฤกษาฯเตรียมที่ดินขนาด 2-3 ไร่ ริมถนนลาดพร้าวใกล้ฟู้ดแลนด์ เยื้องซอยมหาดไทย ตั้งเป้าเปิดพรีเซลปี 2563 เป็นคอนโดฯ “เดอะไพรเวซี่” ราคา 2.5 ล้านบาทขึ้น เฉลี่ย 8-9 หมื่นบาท/ตารางเมตร

คอนโดฯพลัมรอ EIA

ส่วนโซนแฮปปี้แลนด์ ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปินั้น อยู่ระหว่างจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) อาจพักโครงการไว้ก่อน ล่าสุดกำลังพิจารณาทางเลือกในการลงทุน เนื่องจากดีลจ่ายเงินซื้อที่เพิ่งจ่ายบางส่วน สามารถขยับแผนลงทุนได้

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ย่านแฮปปี้แลนด์ นอกจากพฤกษาฯเข้าซื้อที่ดินแล้ว ยัง บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนต์ พัฒนาคอนโดฯหลายอาคาร และ บจ.กรปภาโฮมแลนด์ เปิดขายคอนโดฯ “สราญวิลล์@แฮปปี้แลนด์” ราคา 1.35-1.58 ล้านบาท ขณะที่ดินเปล่ายังเหลือเป็นอู่จอดรถเมล์

2 เจ้าสัวรอจังหวะ

ทางฝั่ง “ศูนย์การค้าเดอะมอลล์” ปัจจุบันไม่มีการปรับปรุงพื้นที่ แต่ตลาดนัดตะวันนา บางกะปิ ของ บมจ.แอสเสท เวิรด์ คอร์ป (AWC) มีการปรับโฉมยกระดับเป็น “ตะวันนา มาร์เก็ต” พัฒนาเป็นตลาดชุมชน แล้วมีศูนย์ค้าส่ง “แม็คโคร” บมจ.สยามแม็คโครของค่าย ซี.พี. ยังไม่มีการปรับปรุงพื้นที่ แต่โบรกเกอร์อสังหาฯวิเคราะห์ว่า ด้วยขนาดที่ดินผืนใหญ่คาดว่า เจ้าของต้องพัฒนาเพิ่ม อาจเป็นมิกซ์ยูสก็ได้ใกล้กันเป็นโครงการ “ต่อยอดเฟรช บางกะปิ” ของทายาทนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่เนรมิตที่กว่า 30 ไร่ ติดถนนลาดพร้าว เมื่อปลายปี 2561 เป็นศูนย์ส่งผักผลไม้ อาหารทะเล บริการ 24 ชั่วโมง ด้านหน้าเป็น “เคเอฟซี ไดรฟ์ทรู”

 

ประชาชาติธุรกิจ

09-12-2019 /

รายงานยอดขายที่อยู่อาศัย

ในกรุงเทพและปริมณฑล ครึงแรกของปี 2562

พบว่าลดลงอย่างต่อเนื่องหากเปรียบเทียบจากปี 2561 


- ยอดขายบ้านจัดสรร ลดลงร้อยละ 10 จากครึ่งหลังของปี 2561 และลดลงมาถึงร้อยละ 14.6 เทียบจากครึ่งแรกของปีที่แล้ว

- ยอดขายห้องชุด ลดลงร้อยละ 40.2 จากครึ่งหลังปี 2561 และลดลงร้อยละ 5.6 หากเทียบจากครึ่งปีแรกของปี 2561


ที่มา : www.reic.or.th

19-11-2019 /

ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงติดต่อกัน 2 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 โดยการชะลอตัวของราคาอาจเป็นผลจากการชะลอตัวของตลาด ซึ่งสอดคล้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไตรมาส 2 ลดลงร้อยละ 9.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) และลดลงร้อยละ 27.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ดังนั้นจึงพบว่าผู้ประกอบการชะลอการปรับขึ้นราคาขายและใช้วิธีการส่งเสริมการขายในการแข่งขันกันมากขึ้น
อ่านต่อฉบับเต็ม .... Download PDF


ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

28-10-2019 /

ที่ประชุมครม.มีมติเห็นชอบ ลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1%เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท  เพื่อเป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย และสนับสนุนให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยของตัวเอง  นอกจากนี้จะให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. จัดทำสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำวงเงิน 50,000 ล้านบาท สำหรับกู้ซื้อบ้านได้ทั้งบ้านใหม่ และบ้านมือสอง


วันนี้ (22 ตุลาคม 2562) ที่ประชุมครม.อนุมัติ มาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชนที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เหมาะสมกับศักยภาพ ของประชาชนแต่ละกลุ่ม โดยรัฐบาล ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม  2 % เหลือ 0.01% และ ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1%  เหลือ 0.01% เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย และการจดทะเบียนการโอน และการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน ทั้งนี้มีระยะเวลานับตั้งแต่วันที่ประกาศกระทรวงมหาดไทยมีผลบังคับใช้ประมาณวันที่ 1 มกราคม 2563 ถึงวันที่ 24 ธันวาคาม 2563       นอกจากนี้เห็นชอบมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) สนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชนทั่วไปที่มีความต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย โดยการให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ราคาพิเศษและเงื่อนไขผ่อนปรนสำหรับมาตรการสินเชื่อ จะเริ่มตั้งแต่วันที่ 22 ตุลาคม 2562 ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 โดยมีวงเงินสินเชื่อทั้งหมด 50,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2.5% ในช่วง 3 ปีแรก

สำหรับมาตรการลดภาระฯ และมาตรการสินเชื่อฯ มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง กลุ่มคนเริ่มทำงานใหม่ที่กำลังก่อร่างสร้างตัว รวมถึงกลุ่มผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อเพื่อให้บุตรหลานหรือทายาท โดยต้องเป็นการซื้ออยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ (เพื่อการอยู่อาศัย) และห้องชุด ทั้งนี้ต้องเป็นที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่ไม่เคยผ่านการครอบครองโดยบุคคลอื่นมาก่อน การกำหนดราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วยนั้น เนื่องจากเป็นระดับราคาที่อยู่อาศัยที่เป็นที่ต้องการของกลุ่มเป้าหมาย


ที่มา : yusabuy.com

16-10-2019 /

แม้ว่ากระแสการลงทุนหรือเก็งกำไรคอนโดฯช่วงนี้เหมือนจะเงียบๆแต่ก็ไม่ซะทีเดียว ยังมีคอนโดฯบางโครงการที่ฮอตแบบเปิดขายวันเดียว Sold out ก็มีอยู่เรื่อย ซึ่งก็คือการเก็งกำไรคอนโดฯ ที่แบ่งได้หลายชนิด ทั้งการซื้อขายใบจอง การซื้อ-ขายดาวน์แบบบวกกำไร,เท่าทุน แต่การขายขาดทุนดันมีเยอะกว่า แล้วมีสิ่งใดที่ควรทำและสิ่งใดไม่ควรทำสำหรับมือใหม่กันล่ะ ลองดูฉบับย่อที่เราสรุปมาให้กันก่อน


1. วันพรีเซลล์โครงการวันแรก มีคนมาต่อคิวเยอะมากหรือมาก่อนวันเปิดก็มี เห็นแล้วตาลุกวาว เพราะมีคนสนใจเยอะเลยจองมั่ง แต่ยังไม่ได้หาข้อมูลหรือทำการบ้านมาก่อน แล้วที่ไหนได้..ที่เห็นกันเยอะๆเก็งกำไรกันทั้งนั้น เช็คจากเว็บไซต์หรือ เพจ,กลุ่มซื้อ-ขายออนไลน์ แห่กันขายเท่าทุน ขายขาดทุนกันเยอะแยะ

2. ตามกระแส Social ทั้งคนดัง หรือบล็อคเกอร์ ที่บอกว่าดีแบบนั้นแบบนี้ แล้วคล้อยตามแบบไม่หาข้อมูลเองเพิ่มเลย เคสแบบนี้บางทีคนดังอาจถูกจ้างมาโปรโมทก็ได้นะ

3. ไม่ศึกษาเรื่องเครดิต ว่าตนเองมีความสามารถกู้ได้เท่าไหร่ พอถึงเวลากู้แล้วดันกู้ไม่ผ่านเพราะเลือกโครงการแพงเกินความสามารถในการผ่อน หรือมีหนี้สินมากเกินไป ก็ทำให้โดนยึดเงินดาวน์ได้

4. ไม่ศึกษาเรื่องทำเลให้ดี หลายคนเห็นว่าใกล้รถไฟฟ้าก็คิดว่าดีแล้ว ซึ่งบางที่ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆเลย เช่น ร้านอาหาร หรือร้านค้า แถมอยู่ใกล้แหล่งงานที่ส่งเสียงและกลิ่นตามมา แบบนี้ใครจะอยากอยู่กันล่ะ

5. โครงการเป็นของบริษัทอะไรไม่รู้จัก ไม่มีประวัติการทำคอนโดฯมาก่อน แบบนี้ถือว่าวัดดวงเลยแหละ

ขออธิบายในส่วนนี้เพิ่ม บริษัท ผู้ประกอบการทุกวันนี้มีเป็นร้อยตั้งแต่บริษัทขนาดใหญ่ทำโครงการปีละ เป็นสิบโครงการ บริษัทขนาดกลางๆ ไปจนถึงบริษัทเล็กๆ ลงทุนทีละโครงการ ซึ่งการเลือกซื้อนั้นแม้ว่า “ชื่อเสียง” จะ ไม่ได้การันตีผลงานได้ทั้งหมด แต่การซื้อคอนโด ของ บริษัทใหญ่อาจมีข้อได้เปรียบมากกว่า เช่น เมื่อต้องการขายต่อ แบรนด์ที่ติดตลาดอาจได้ราคาดีกว่า บริษัทใหญ่ยังต้องดำเนินธุรกิจต่อไปในระยะยาวจึงจำเป็นต้องรักษาชื่อเสียง ไม่กระทำการที่เสี่ยงต่อการทำลายชื่อเสียงของตัวเอง ทั้งนี้นอกจากชื่อเสียงแล้ว ทุนจดทะเบียนบริษัทนโยบายหรือปรัชญาในการทำธุรกิจ หรือโครงการที่ผ่านๆมา อาจเป็นเงื่อนไขการพิจารณาได้ดีเช่นกัน

ขอบคุณข้อมูลจาก : home.co.th

03-10-2019 /

วันนี้มีเรื่องใกล้ตัวอีกแล้วครั ความร้อนแรงของตลาดทาวน์เฮาส์ว่ากันว่าถึงระดับ 10 เต็มแม็กกันเลยทีเดียว เพราะคู่ชกเปลี่ยนจากแข่งกับบ้านเดี่ยวมาเป็นแข่งกับคอนโดมิเนียม
หลายปีดีดักมาแล้วที่ทำท่าจะแซงคอนโดฯ ย้อนกลับไปสมัยปี 2552-2553 ซึ่งตลาดคอนโดฯใกล้ถึงจุดพีคเต็มทีเพราะฮอตต่อเนื่องตีคู่กับสินค้าแนวราบคือบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์  ตอนนั้นกูรูอสังหาฯฟันธงเสียงเดียวกันว่าตลาดจะกลับมาเป็นโครงการแนวราบกลับมาฮิตเหนือแนวสูง

ปรากฏว่า คอนโดฯมีธรรมชาติเป็นตัวช่วยเพราะดันเกิดมหาอุทกภัยในปี 2554 (เริ่มจำได้แล้วชิมิ) คนกรุงเดือดร้อนอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน หลายคนมองหาที่หลบภัย ซื้อบ้านอยู่รอบนอกท่วมไม่เยอะหรอก แค่มิดชั้นล่าง นั่งบนระเบียงชั้นสองใช้มือวักน้ำเล่นกันมาแล้ว

อุทกภัยใหญ่ครั้งนั้นกลายเป็นสปริงบอร์ดให้คนหันมาซื้อคอนโดฯกันอีกรอบ ใช้เป็นทั้งบ้านหลัง 2 และระหว่างรอให้น้ำท่วมเมืองอีกรอบก็นำห้องชุดมาปล่อยเช่าไปพลางๆ กลายเป็นจุดขายมาถึงทุกวันนี้ ส่วนหนึ่งที่ทำให้คอนโดฯบูมมี 2 สาเหตุหลัก ทางหนึ่งเพราะมีเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้าเกิดใหม่เพียบ อีกทางหนึ่งเขาบอกว่าเพราะถนนในกรุงเทพฯมีน้อยมว้าก ปริมาณพื้นผิวถนนแค่ 7% ของพื้นที่กรุงเทพฯโดยรวม

ที่อยู่อาศัยแนวสูงก็เลยไปงอกตามสถานีรถไฟฟ้าและทำเลในตัวเมือง เรื่องนี้ขุดมาพูดให้ฟังซ้ำๆ ก็อายตัวเองเหมือนกันเพราะเหมือนกับทุกคนจะรู้กันดีอยู่แล้วล่าสุด สถานการณ์สร้างวีรบุรุษ เพราะโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ มีต้นทางอยู่ในเมืองปลายทางงอกตามชานเมืองทั้งสี่ทิศของเมืองกรุง ทำให้เพิ่มโอกาสการสร้างบ้านมาขายแข่งกับคอนโดฯที่น่าสนุกก็คือทำเลการแข่งขัน เดิมบอกว่า ทาวน์เฮาส์ต้องอยู่ในรู ต้องอยู่หนองหมาว้อ ดินแดนไกลโพ้นไปโน่นเลย แต่ยุคนี้เขาพัฒนาแล้ว ทาวน์เฮาส์ ขยับทำเลการแข่งขันมาหายใจรดต้นคอคอนโดฯแล้วจ้า

ข้อสังเกตมีดังนี้ ปักหมุดกันที่สถานีรถไฟฟ้าสายออกนอกเมือง เช่น สายสีม่วงก็ให้ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปก่อน เป็นดงทำเลทาวน์เฮาส์ก็ว่าได้ โดยตั้งต้นกันที่ตัวสถานีรถไฟฟ้า จากนั้น กางรัศมีออกไปตั้งแต่ 700 เมตรจนถึง 2 กิโลเมตร ดีเวลอปเปอร์ หลายเจ้าบอกใบ้มาแล้วว่าเป็นทำเลเกิดใหม่ของสินค้าทาวน์เฮาส์ ในด้านราคาเคยชวนคุยหัวข้อทาวน์เฮาส์มาแล้วว่าราคา 1.5 ล้านกำลังจะสูญพันธุ์ในอีกไม่กี่ปีนี้ เพราะต้นทุนที่ดินแพง ดังนั้น ทาวน์เฮาส์ที่แข่งกับคอนโดฯจะต้องมีราคาใกล้เคียงกัน หรือมีราคาเท่ากันจนทำให้ผู้บริโภคเกิดลังเลขึ้นมา ตัวอย่างเช่น คอนโดฯขายตารางเมตรละ 5 หมื่นบาท ไซซ์ห้อง 40 ตารางเมตร อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า (ได้แค่ใกล้ครับ อาจจะห่างออกมา 300-600 เมตร เพราะถ้าติดสถานีรถไฟฟ้าตารางเมตรละ 1 แสนอัพครับ) ก็ตกห้องละ 2 ล้านบาทแล้ว ลองขยับทำเลออกไปอีกจิ๊ดนึง มองหาทาวน์เฮาส์ก็จะมีโอกาสได้เห็นราคา 2-2.5 ล้านบาทมีให้เลือกพอสมควร

ทีนี้ก็ต้องจับคอนโดฯกับทาวน์เฮาส์มาขึ้นตาชั่งกันแล้วล่ะ จุดเด่นจุดด้อยเป็นยังไง สิ่งที่พบคือคอนโดฯได้ทำเลใกล้รถไฟฟ้า แบบว่าลงจากรถไฟฟ้าสามารถเดินเท้าเข้าโครงการได้ ไม่ไกลมาก แต่ได้ห้องเล็ก กลุ่มเป้าหมายก็ดูจะเป็นคนรุ่นใหม่ วัยเริ่มทำงาน ซื้อเป็นอสังหาฯชิ้นแรกหรือบ้านหลังแรก ชอบอิสระ การเดินทางใช้รถไฟฟ้าเป็นหลัก สิ่งที่พบสำหรับทาวน์เฮาส์คือถ้ายอมถอยร่นออกจากรัศมีสถานีรถไฟฟ้า ได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า ไซซ์เริ่มต้นต้องมี 80-90 ตารางเมตร ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน มีที่จอดรถอีกต่างหาก

พูดถึงที่จอดรถถือโอกาสเล่าต่อเลยว่าทาวน์เฮาส์ยังมีจุดขายในด้านการออกแบบ ซึ่งทางผู้ประกอบการเขาพยายามสนองนี้ดผู้บริโภคให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะเสกให้ได้ เพราะฉะนั้น ก็เลยออกแบบทาวน์เฮาส์ให้มีบรรยากาศการอยู่อาศัยเหมือนบ้านเดี่ยว อย่าถามนะว่าทำไมไม่ซื้อบ้านเดี่ยวไปเลย คำตอบก็เพราะบ้านเดี่ยวแพงกว่าเป็นเท่าตัวอ่ะดิ เพราะบ้านเดี่ยวที่ดินต้องเริ่ม 50 ตารางวาขึ้นไป แต่ทาวน์เฮาส์เริ่มต้น 16 ตารางวาเท่านั้น

คำว่าอยู่ทาวน์เฮาส์เหมือนอยู่บ้านเดี่ยว เรากำลังพูดถึงมีที่จอดรถได้ 2 คัน หน้ากว้างควรจะ 5.5 เมตรขึ้นไป (เพราะจอดแล้วเปิดประตูกำลังหลวมๆ) มีฟังก์ชั่นลิฟวิ่งรูม ห้องรับประทานอาหาร ห้องครัว ห้องน้ำ เผลอๆ กั้นผนังทำเป็นมินิเธียเตอร์ให้อีกต่างหาก เดินขึ้นชั้นสองมีห้องนอนใหญ่-ห้องนอนเล็ก ห้องน้ำอีกห้อง และเผลอๆ บางยี่ห้อเขาทำฟังก์ชั่นห้องพระให้อีกต่างหาก บ้านเดี่ยวบางแห่งยังไม่มีเลยอ่ะ เริ่มเห็นภาพแล้วชิมิครับ สินค้าทาวน์เฮาส์ตอบโจทย์ความต้องการพื้นฐานมนุษย์ได้ระดับหนึ่ง เพราะ norm ของคนเรา (น่าจะหมายถึงบรรทัดฐาน) ทุกคนอยากได้บ้านเดี่ยว แต่ถ้าแพงมากเกินกำลังซื้อ ทาวน์เฮาส์ก็เป็นสินค้าทางสายกลางหรือสินค้าทางเลือกที่ 3 ทดแทนคอนโดฯหรือบ้านเดี่ยวได้อย่างไม่น่าเกลียดแต่อย่างใด หวังว่าจะสร้างแรงบันดาลใจในการเลือกซื้อ อสังหาฯนะครับ


ที่มา : คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้าน-บ้าน: หนังสือพิมพ์มติชน